Последние месяцы новостные ленты Петербурга переполнены сообщениями о падающей со стен штукатурке, срезанных балконах и пожарах на исторических объектах.
Почему в центре такого прекрасного города, как Петербург, десятилетиями пустуют полуразрушенные здания? Из-за чего декор домов так обветшал, что опадает — в том числе травмируя горожан? Можем ли мы, местные жители, на это повлиять? И стоит ли винить во всем погоду?
«Бумага» опросила экспертов — активистов, краеведов, критиков и историков архитектуры — и анализирует пять главных причин, по которым центр Петербурга приходит в упадок.
Причина № 1. За текущим состоянием зданий плохо следят
Год назад в доме на оживленной Кирочной улице обрушились сразу четыре балкона. Конструкции, чудом не упавшие на прохожих, повисли на фасаде — их пришлось снимать с помощью крана. Основной причиной этого в администрации Центрального района считают нарушение гидроизоляции и коррозию.
Позже балконы, оставшиеся на фасаде дома у «Чернышевской», тоже демонтировали. С тех пор балконы в городе массово признают аварийными — и срезают. Например, владелица квартиры в историческом доме на 4-й Советской улице запросила ремонт своего балкона, но вместо этого его признали аварийным и демонтировали. И это не единственный подобный случай.
В скором времени в Центральном районе планируют спилить 33 балкона — и восстановить во время капитального ремонта. Одна из причин таких радикальных действий, по мнению петербуржцев, — перегрузка управляющих компаний. В ведении некоторых УК находятся сотни домов одновременно. «ЖКС либо в авральном порядке решает аварийные ситуации, либо действует после многочисленных жалоб жильцов. Кто из вас в последний раз видел плановое обследование фасадов, чердаков и подвалов?» — жалуется петербуржец Андрей Бойцев.
Ника Артемьева из фонда «Внимание» в разговоре с «Бумагой» также отметила, что проблемы многоквартирных домов годами игнорируют. Это касается не только балконов, но и, к примеру, систем водоотведения и лепнины. «Фасады доводятся до аварийного состояния, и коммунальщику проще сбить лепнину или срезать балкон, чем выполнять свои обязательства без ущерба зданию», — говорит активистка.
По установленным правилам, управляющие организации разрабатывают краткосрочные и долгосрочные программы текущего ремонта. Они основываются на результатах плановых и внеочередных осмотров зданий.
Плановые осмотры должны проводить весной и осенью, внеплановые — после ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов и наводнений. Если обнаруженные проблемы по объему или финансированию не укладываются в текущий ремонт, их включают в программу капитального.
— На Чайковского началось обрушение эркера из-за отсутствия гидроизоляции. Что делает Жилкомсервис? Он говорит, что не будет этим заниматься, а поставит работы в план капитального ремонта. Капитальный ремонт будет в 2030 году, когда от этого эркера практически ничего не останется.
Чтобы оптимизировать работы, Костров в частности предлагает взять деньги на спасение балконов из взносов на текущий ремонт и попросить у Жилищного агентства Центрального района, которое заказало демонтаж упомянутых 33 балконов. Но такое перераспределение, вероятно, не сработает: устранение аварийности — это отдельная статья расходов, а денег на текущий ремонт и так не всегда хватает.
Причина № 2. Денег на ремонт не хватает
В Петербурге, как и во многих городах России, существует региональная программа капитального ремонта — это главный инструмент для поддержания состояния домов. Она включает более 22 тысяч объектов. Программа действует до 2038 года, но власти ежегодно утверждают и краткосрочные планы.
Как устроен капремонт в Петербурге? ⬇️
В 1990 году доля ветхого и аварийного жилья в России составляла 1,3 % от общего жилого фонда, а к 2010 году приблизилась к 3 %. По этой причине в декабре 2012 года Владимир Путин подписал Федеральный закон, который ввел в Жилищный кодекс систему взносов на капремонт. В разных регионах программа заработала в 2013–2015 годах.
С петербуржцев ежемесячные взносы на капремонт начали собирать в 2014-м. Тогда плата составляла 2 рубля за квадратный метр. Горожане даже приняли первые квитанции за фальшивые, ведь до этого за капремонт отвечал город, лишь иногда работы велись по системе 95/5 — 95 % средств выделялось из бюджета, остальное собирали сами жители.
Размер платы за капремонт зависит от типа здания. По состоянию на 2021 год, собственники квартир в дореволюционных домах с лифтом платят по 12 рублей за квадратный метр, без лифта — 11,50. 93 % собственников хранят собранные деньги на счету регионального оператора — это фонд капитального ремонта, специально созданный для этих целей. Остальные открыли для этого отдельные счета. Всего с 2014 по 2020 год в Петербурге на капремонт собрали 31,2 миллиарда рублей.
Деньги на капремонт также выделяют из городского бюджета, но их количество с каждым годом снижается. Некоторые объекты восстанавливают благодаря финансированию из федерального бюджета (здания Биржи, Консерватории имени Римского-Корсакова, НИИ уха, горла, носа и речи).
Красимир Врански, лидер движения «Красивый Петербург», отмечает, что система очереди на капремонт непрозрачна. По его словам, явно нуждающиеся в восстановлении здания могут поставить в очередь позже, чем дома, где работы велись несколько лет назад. Это же в разговоре с «Бумагой» отметили еще два эксперта. «Бумага» направила запросы в жилищный комитет и фонд капремонта с просьбой пояснить, как формируются очереди на капремонт, но на момент публикации материала не получила ответов.
Если здание всё же дождалось ремонта, могут возникнуть сложности с его качеством. Так, после работ в доме Лидваля на Малой Посадской улице лепнина утратила первоначальный вид — объемный рисунок стал плоским. В фонде капремонта тогда заявили, что не испортили, а, наоборот, восстановили исторический облик здания, однако после жалоб жителей в прокуратуру лепнину всё же заменили. Другой пример: в доме на Таврической улице плиткой покрыли лишь часть фасада, а на верхних этажах сымитировали ее с помощью штукатурки.
Причин неудачного капремонта может быть несколько, в том числе желание подрядчиков сэкономить. С одной стороны, это может увеличить прибыль, с другой — помочь компенсировать изначальную нехватку финансирования, что признают и власти.
Чтобы компенсировать недостаток средств, в последние годы власти несколько раз поднимали плату за капремонт. Сейчас больше всего платят собственники квартир в дореволюционных домах с лифтом — 12 рублей за квадратный метр. Но в сравнении с другими регионами взнос остается низким. К примеру, в Москве минимальный платеж составляет 19,5 рублей за квадратный метр.
— В 2014 году размер минимального взноса составлял 2 рубля за 1 квадратный метр в месяц, но даже его дальнейшее увеличение не покрывало расходы на проведение работ <…>. В итоге мы отстаем по выполнению региональной программы капитального ремонта. Чтобы наверстать ее, нужно более 98 миллиардов рублей.
При этом доля финансирования из городского бюджета в капремонте снижается: в 2017 году выделили 5,8 миллиарда, в 2018-м — 5,2 миллиарда, в 2019-м — 4,5 миллиарда, а в 2020-м — 343 миллиона (изначально размер субсидии составлял 3 миллиарда, но ее сократили из-за ситуации с COVID-19). В бюджете на 2021 год Смольный сперва вообще не заложил субсидии на капремонт домов, но позже Беглов подписал постановление о выплате, сумма которой не уточняется.
Недавно Фонд капремонта, который собирает деньги с горожан, проверила Контрольно-счетная палата Петербурга и выявила несколько нарушений. Так, по данным аудиторов, ФКР положил деньги петербуржцев под проценты в банк — и в 2014–2019 годах получил полмиллиарда рублей дохода. Это законно, но заработанное необходимо тратить на капремонт, а как рассказали в Контрольно-счетной палате, более 28 миллионов направили на премии сотрудникам. В Жилищном комитете с выводами проверки не согласились, а в Фонде капремонта сообщили, что дали мотивированные ответы по всем замечаниям, но аудиторы не приняли их во внимание.
Причина № 3. Жители не вникают в процесс ремонта и не контролируют подрядчиков
Жильцы многоквартирных домов часто не воспринимают общедомовое имущество как свое, а следовательно, не контролируют управляющие компании — как при текущих работах, так и при капитальном ремонте. Такое мнение в разговоре с «Бумагой» высказали сразу несколько экспертов.
Краевед и автор архитектурной рассылки «Бумаги» Алексей Шишкин объясняет: изначально тысячи домов Петербурга были доходными — квартиры в них сдавались, а за фасадами и парадными следил собственник. Владелец устанавливал высокую арендную плату, и это позволяло ему вкладываться в состояние дома.
Когда в 1918-м недвижимость муниципализировали, здания перешли в собственность и под ответственность государства. «Советская система управления не учитывала, насколько дорого содержать такие дома, — говорит Шишкин. — Поэтому пошел износ и утрата архитектурных элементов».
Сейчас ответственность за содержание домов несут управляющие компании. При этом контроль их работы должен осуществляться в том числе самими жителями. Но, по мнению Шишкина, за 30 лет после распада СССР у горожан так и не сформировалась эта привычка: за яркими, но редкими исключениями — вроде дома Бака или здания на Добролюбова — жильцы не чувствуют себя хозяевами зданий.
Как и в советские годы, горожане считают, что кто-то другой, а не они будет контролировать работу управляющих компаний, говорит Анна Капитонова из ВООПИиК. Отсюда нежелание вникать в процессы. Например, перед капитальным ремонтом жители любого многоквартирного дома могут собраться, чтобы проголосовать за или против работ, утвердить их список в рамках бюджета и выбрать ответственного за приемку — именно этот человек поставит свою подпись в документах после окончания работ. Пока у жителей есть замечания, ремонт считается незаконченным.
Но чаще всего происходит иначе. Если в доме нет действующего совета или жители не приходят на собрание, Фонд капитального ремонта считает, что одобрение происходит автоматически. Поэтому в будущем собственникам сложнее повлиять на ход работ — ведь принимать ремонт будут в администрации и ФКР, отмечает Капитонова.
О низкой вовлеченности в процесс говорит и то, что большинство горожан хранит деньги на капремонт на счету регионального оператора — Фонда капитального ремонта. В каком-то смысле это проще: не нужно управлять расходами, искать подрядчиков. Если же создавать спецсчет для отдельного дома, необходимо оформить юрлицо — распоряжаться деньгами можно будет напрямую, но с участием общего собрания жильцов.
При этом инициативные петербуржцы, конечно, есть. «Бумага» писала про закрытую группу «Петроградская диаспора», в которой договариваются о пикетах из-за некачественной уборки снега и ищут пропавшие исторические двери. Жители Рубинштейна объединились для борьбы с работающими без лицензии барами, участники фестиваля День Тома Сойера ежегодно красят детские площадки и скульптуры во дворах.
Причина № 4. Инвесторам невыгодно браться за здания в центре
В Петербурге — пара сотен заброшенных зданий, многие из которых находятся в частной собственности. Пустуют старые промышленные объекты — мясокомбинат «Самсон» и завод «Красный треугольник», котельные, больницы и дачи. Туда проникают, чтобы сфотографироваться или оставить на стенах стрит-арт — как в случае с Невским рынком.
Заброшенные здания есть и в центре. Судьбу Конюшенного ведомства у Спаса на Крови не могут решить уже 10 лет. Архитектурный памятник федерального значения хотели превратить в апарт-отель, но инвестор отказался от проекта. По последним данным, здание могут отдать московским предпринимателям по программе «Рубль за метр» — компания отреставрирует здание за свой счет, а потом будет платить минимальную аренду. Но что именно будет с Конюшенным ведомством, не ясно. Этим летом у стен разрушающегося здания расположится фан-зона к чемпионату Европы по футболу.
Рядом, на Мойке, 26, долгое время пустовал дом Министерства иностранных дел Российской империи. Хотя объект находится в самом центре, архитектурным памятником он не является. Недавно здание за 461 миллион рублей выкупил «Октябрьский электровагоноремонтный завод», инвестор решил приспособить его под офис.
Именно инвесторы могли бы спасти здания, на которые у города не хватает средств. По мнению председателя КГИОП Сергея Макарова, «без денег частного бизнеса справиться со всем невозможно». Но у коммерческих компаний есть причины не браться за подобные проекты. Вот некоторые из них.
Жесткие ограничения. Реновация в центре города, то есть снос и постройка нового здания, часто невозможна из-за охранного статуса объектов. Этот запрет относится не только к архитектурным памятникам, но и к любым домам, построенным до 1917 года. По мнению Михаила Мильчика, члена Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Петербурга, городское законодательство запрещает снос исторических домов, но не определяет спектр действий, которые всё же возможны, — это провоцирует конфликты при реализации проектов.
Нереализуемые требования к благоустройству. По закону к реконструкции зданий предъявляют те же требования по освещенности, озеленению и благоустройству, что и к новым. «Такое впечатление, что речь идет о строительстве на свободном участке в Приморском районе, а ведь в историческом центре эти требования практически невозможно выполнить — всё требуемое просто не влезает», — отмечает Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов. По этой причине, например, паркинг делают подземным, а деревья высаживают в ближайшем сквере.
Сомнительная рентабельность. При реконструкции здания трудно спрогнозировать объем работ, многое выясняется уже после старта, рассказывает Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. «Значит — новое проектирование, новые затраты. Мы проходили это, в том числе при реконструкции Левашовского хлебозавода, которую ведем сейчас», — говорит девелопер.
Бывает также, что собственник просит за здание слишком много, и заниматься им тоже становится невыгодно. По словам Михаила Ривлина из «Охта Групп», они столкнулись с такой ситуацией, когда хотели поработать с домом на Фонтанке, 2/7 у Летнего сада: «Собственник просит за этот флигель совершенно неадекватную цену, а дом разрушается».
Реализация проекта не гарантирована. Бизнес также отмечает, что даже полный пакет проектной и разрешительной документации, включая разрешение на строительство, не гарантирует реализацию проекта. «В любой момент после иска градозащитников суд может приостановить решение. В большинстве случаев застройщик выигрывает, но проект замораживается», — рассказывает Виталий Никифоровский, вице-президент ГК Springald. Татьяна Новицкая, генеральный директор проектной компании «Городъ», приводит в пример флигель музея Фаберже: проектная документация прошла все необходимые согласования, но инвестор потратил полтора года на судебные разбирательства.
После обрушения СКК, пожаров на «Невской мануфактуре» и в доме Басевича конфликт между застройщиками и градозащитниками усилился. Девелоперы заявляют о «деструктивной градозащите» — когда горожане добиваются остановки проектов, но не предлагают ничего взамен. Но активисты всё же высказывают пожелания — обычно они хотят видеть не элитные жилые комплексы и бизнес-центры, а скверы, общественные пространства и музеи.
Центру Петербурга помогло бы продуктивное сотрудничество Смольного, бизнеса и активистов. Эдуард Тиктинский из RBI считает, что власти должны проявить «политическую волю» и создать четкий регламент для всех участников процесса — архитекторов, девелоперов, специалистов по экспертизам и градозащитников. Исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова предлагает заняться небольшим кварталом из трех-пяти заброшенных домов, чтобы на этом примере понять механику работы и затем уже распространить ее на весь исторический центр. Другие эксперты хотят разделить центр на зоны — с отдельным сценарием для каждой. Какой путь выберут власти, которые ждут денег инвесторов, сейчас не понятно.
Причина № 5. На состояние зданий влияет климат, но с этим тезисом согласны не все
В петербургской стратегии сохранения культурного наследия сказано, что разрушение зданий в Петербурге ускоряют особенности климата: высокая влажность, перепады температур, сильный ветер и наводнения. К примеру, когда в середине мая кусок штукатурки на Невском проспекте упал на машину, в ЖКС № 3 объясняли произошедшее следующим образом: «К сожалению, предотвратить такие случаи полностью нельзя, мы зависим от погодных условий».
Среди негативных природных факторов власти также называют неустойчивый грунт. Об особенностях почвы рассказывают и специалисты Научно-технического совета Жилищного комитета Петербурга. Председатель подразделения Сергей Старцев в 2019 году обратился с письмом к Александру Беглову, чтобы предупредить об ускоряющейся деградации исторических зданий. Эксперт призвал начать системную работу по ремонту подвалов и цокольных этажей зданий. Проблему с подвалами подтверждают в ВООПИиК, отмечая, что «реальные масштабы бедствия до сих пор неизвестны».
Системы водоотведения в городе регулярно не справляются, и в дни сильных дождей затапливает подвальные помещения и первые этажи домов. Это тоже влияет на состояние зданий.
Администрация города видит решение проблем, возникающих из-за климатических факторов, в правильной эксплуатации здания: устранении дефектов, ослабляющих структуру построек, противопожарных мероприятиях и так далее. В КГИОП «Бумаге» ответили, что за дефекты в ходе эксплуатации до срока капремонта отвечает управляющая организация (что приводит нас к сложностям из первой главы).
При этом не все эксперты в принципе согласны с тезисом о значительном влиянии погоды на сохранность зданий Петербурга. Как рассказала «Бумаге» архитектурный критик Мария Элькина, в городе действительно неблагоприятный для архитектуры климат, «но раз уж город стоял 300 лет до этого, странно сейчас называть погоду причиной обрушения зданий». Такое же мнение в разговоре с «Бумагой» выражал и урбанист Стив Каддинс.
Несмотря на то, что отдельные программы в городе есть, Петербургу нужна комплексная оценка состояния районов и целостная стратегия сохранения зданий. И перечисленные в нашем материале причины — деньги, ресурсы, погода, равнодушие и экономическая непривлекательность — важные, но не исчерпывающие.
Над материалом работали
Автор текста — Анастасия Рожкова, редактор — Татьяна Иванова, литературный редактор — Владислава Петрова, дизайнер — Анна Кулакова, фото — Алексей Шишкин, Елизавета Семакина.
Комментарии для материала предоставили: Анна Капитонова, Алексей Шишкин, Красимир Врански, Ксения Малич, компания «Урбаника», КГИОП, Максим Косьмин, Мария Элькина, Наталия Николаева, Ника Артемьева, Стив Каддинс, Юлия Рыбина, Ярослав Костров.
