Что такое «партнерский материал»
Меткой «Партнерский материал» отмечена наша нативная реклама. Это журналистские тексты, которые редакция «Бумаги» подготовила при спонсорской поддержке. Наши партнеры помогают выпускать материалы на темы, которые им кажутся важными. Например, компании, разделяющие ценности здорового образа жизни, могут поддержать публикации о любительском спорте, вузы и технологические компании — рубрику о науке, а петербургские бренды — истории о городских героях.
Сделать спецпроект с «Бумагой»

Как менялись квартиры в Петербурге с XIX века по сегодняшний день? Доходные дома со швейцарами, советские общежития и хрущевки

«Петербургская Недвижимость» предлагает программу покупки жилья «Квартира в зачет». Горожане могут обменять старую квартиру на новую — с увеличенной площадью, эргономичной планировкой и современными технологиями строительства.

Компания полностью организовывает процесс продажи недвижимости: клиенту не нужно самостоятельно размещать объявления или искать покупателей. Стоимость новой квартиры фиксируется на весь период продажи старой, независимо от роста цен. В программе участвует 15 жилых комплексов от Setl Group в разных районах Петербурга. 

«Петербургская Недвижимость» — один из ведущих брокеров на рынке первичного жилья Петербурга и Ленобласти. Компания входит в инвестиционно-строительный холдинг Setl Group.

Как выглядели петербургские квартиры конца XIX века и зачем были нужны швейцары в доходных домах, как в советское время проектировали жилье без ванных и кухонь и почему архитекторы делали низкие потолки в хрущевках?

Вместе с «Петербургской Недвижимостью» «Бумага» узнала у историка архитектуры, краеведа и эксперта по недвижимости, как в Петербурге менялись планировки квартир с дореволюционных времен до современности.

Алексей Шишкин

Краевед, автор рассылки «Бумаги» об истории петербургских домов

— С точки зрения планировки, петербургские квартиры прошли огромную эволюцию. Расцвет квартирного промысла и строительства доходных домов пришелся на конец XIX — начало XX столетия. К тому времени существовало огромное разнообразие квартир — правда, они были не на продажу, а в аренду.

Основным отличием было обилие квартир с так называемой анфиладной планировкой. Они напоминали дворцовые покои, в которых можно было идти через сплошной коридор, состоящий из комнат. Череда помещений могла быть очень длинной — вплоть до десяти и более комнат подряд.

Анфиладная планировка была, как правило, в больших барских квартирах, расположенных на втором и третьем этажах доходных домов на дорогих улицах. Но были и другие варианты: например, многокомнатные квартиры, которые сегодня мы бы назвали общежитием коридорного типа. Там был длинный коридор, откуда двери вели во множество комнат. Это считалось одной квартирой, но сдавалась она покомнатно.

Доходный дом бывшей Александровской мужской больницы, 16-я линия Васильевского острова, 9.
Фото: Егор Цветков / «Бумага»

Ближе к концу XIX столетия, практически в эпоху модерна, появляются рационально спланированные квартиры — не слишком большие, рассчитанные прежде всего на удобство перемещения из одной комнаты в другую. Там было правильное соединение комнат: чтобы, условно говоря, кухня с одной стороны соединялась со столовой, с другой — с комнатой кухарки, с третьей — с черной лестницей, по которой заносились припасы.

В среднем до революции в арендной квартире для среднего класса было от четырех до шести комнат. Но тех, кто мог позволить себе отдельное жилье, было не так уж много. Снимать отдельные однокомнатные квартиры было непринято — отдавали предпочтение комнатам в многокомнатных квартирах.

Двушки и однушки появляются только в начале ХХ века и остаются достаточно редким явлением. Пример — доходный дом Дурдина на Обводном канале, который считается одной из первых петербургских семиэтажек и одним из первых домов с однокомнатными квартирами.

В большинстве дореволюционных доходных домов этажи не были типовыми. До начала ХХ века они планировались так, как архитектор или домовладелец представляли себе планировку на каждом этаже.

Только к концу XIX века архитектор Шретер первым вводит этот прием в Петербурге в одном из доходных домов на Николаевской улице — нынешней улице Марата: он строит дом, в котором на всех этажах были одинаковые квартиры. Это было удобно сразу по нескольким причинам. Во-первых, появились сквозные вертикальные коммуникации — стояки. Во-вторых — возможность гораздо проще рассчитывать потенциальную прибыль при строительстве доходных домов.

В советское время — в эпоху обобществления быта — проводили самые невероятные планировочные эксперименты. Например, практиковался повсеместный отказ от кухонь в пользу общественных столовых и фабрик-кухонь, а также отказ от ванных комнат в пользу общественных бань. Власти и архитекторы экспериментировали как с новым строительством, так и в старом фонде. Уменьшение метражей, уплотнение квартир — параллельно шли самые разные процессы.

Ближе к 1940-м годам начался процесс, который назывался «сталинской нормализацией быта». Тогда стали возвращаться к тому, что надо делать отдельные ванные и кухни, а квартиры необходимо планировать не исходя из идеалистических представлений [о быте], а исходя из того, как будет удобно жить новому среднему классу.

Тогда же появились многосерийные дома, которые сотнями строились во всех районах Ленинграда. В итоге они превратились в знаменитые типовые серии, которые были характерны скорее для эпохи панельного домостроения. В послевоенную эпоху планировки во многом были завязаны на технологический процесс строительства.

Ксения Малич

Историк архитектуры, научный сотрудник Эрмитажа

— Типичный жилой дом времен расцвета петербургского домостроения — это 6-7-этажное здание, иногда с открытым двором, иногда — на участке сложного нерегулярного очертания.

В отличие от западноевропейских городов, где существовала «горизонтальная» сегрегация (бедные слои населения селились на окраинах), в Петербурге часто сегрегация была вертикальная. Первый этаж занимали магазины и конторы. Затем — господский второй этаж: здесь арендовали роскошные просторные квартиры банкиры, промышленники, генералы. Дальше — этажи чиновников и служащих, а комнаты на верхних этажах, сдавались, например, разночинцам.

В новых домах появлялись самые последние, революционные для начала [ХХ] века технические достижения — лифты, горячее водоснабжение, паровое отопление и электричество и даже централизованная система вентиляции. На парадных лестницах топили камины. Швейцар знал всех жильцов, следил за квартирами во время отъезда хозяев и чем-то напоминал главного администратора хорошего дорогого отеля. В квартирах было много подсобных помещений: комнаты для прислуги, просторные кладовые.

В знаменитом доме на Каменноостровском проспекте, построенном по проекту братьев Бенуа для Первого Российского страхового общества, была собственная котельная, мусоросжигательная печь и снеготаялка, телефоны, автомобильные гаражи. И это далеко не единственный пример подобной развитой инфраструктуры. Домовые хозяйства обслуживал отдельный штат швейцаров и дворников.

Дом политкаторжан, Троицкая площадь, 1. Фото: wikipedia

После революции 1917 года зодчим предстояло придумать, какая архитектура будет оформлять жизнь нового человека и соответствовать разработанным «положениям об обобществлении быта».

Был короткий эксперимент с домами-коммунами. Из квартир выводились все зоны, связанные с хозяйственными заботами. На нижних этажах были устроены столовая, автоматическая прачечная, овощехранилище. В ресторане можно было заказать еду с собой. Работал также закрытый магазин-распределитель и медпункт. Кухни в квартирах не были даже запланированы. Вместо них — ниши со встроенными электрическими плитками для разогрева готовой еды и бак с водой для мытья посуды. В общественной зоне были библиотека, детский сад, музей, зал на 500 мест с киноустановкой и эстрадой.

Аналогов советским домам-коммунам на тот момент не было. Да и для советской России эксперимент оказался настолько радикален, что не получил дальнейшего развития. Было построено всего несколько зданий, в Ленинграде — лишь два. Один из них — Дом политкаторжан на Троицкой площади.

Расчеты на то, что людей сможет объединить коллективный быт, себя не оправдали. Постепенно квартиры расширили за счет общественных зон, а после войны в квартирах были устроены полноценные кухни.

«Сталинские» дома чаще всего создавались по индивидуальным проектам, с хорошей высотой потолков, встроенными кладовыми, удобными планировками. Но уже тогда было очевидно, что для решения жилищной проблемы необходимо разрабатывать типовые решения, основанные на индустриальном методе производства строительных элементов. Начались эксперименты с крупноблочным и панельным строительством.

Первые шаги были сделаны еще до Хрущева и его знаменитого доклада «О широком внедрении индустриальных методов, улучшении и снижении стоимости строительства». Но настоящая революция происходит в эпоху оттепели. Сначала закупаются запатентованные линии производства панелей французской фирмы Camus, затем появляются домостроительные комбинаты. У каждого комбината были свои типовые серии, но в целом все архитекторы и инженеры были ограничены одними и теми же обстоятельствами: размерами типовых элементов и невероятной экономией. Не хватало металла, бетона, любое улучшение давалось архитекторам с боем.

Высота стандартной панели была около 2,5 м, поэтому потолки низкие. В стране еще не было налажено производство лифтов в достаточном количестве, что ограничивало высоту дома.

Пространство в новых серийных домах было распределено очень скупо, исходя из норматива 9 квадратных метров на человека. Крохотные прихожая, ванная, кухня буквально «выкраивались». Каждый сантиметр был на вес золота, поэтому расчеты проводились очень внимательно — вплоть до того, сколько сантиметров нужно человеку, чтобы помыть руки или вытереться полотенцем.

Дом на Новосибирской улице. Фото: wikipedia

С усовершенствованием строительной индустрии нормативы менялись, в квартирах появлялось всё больше удобств — встроенных систем хранения, более широких подоконников, лоджий. Но планировка всё равно оставляла желать лучшего, да и малогабаритность редко удавалось преодолеть.

Ольга Трошева

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

— Если говорить про массовый сегмент, то в последнее десятилетие мы наблюдали, как рационализировались метражи. После кризиса 2008 года планомерно снижалась средняя площадь квартир: в общем по рынку она сократилась метров на пять-семь. В последние годы значительных колебаний уже нет.

Прежде всего это делалось для сокращения бюджета покупки. Потому что разница в 10 метров — это миллион рублей, если брать цену 100 тысяч за квадратный метр. Площадь квартиры сократилась за счет оптимизации коридоров, работы с площадью комнат. При этом в квартирах тщательно прорабатываются места хранения: например, в коридоре обязательно должен поместиться полноценный шкаф.

ЖК «Статус у парка Победы». Застройщик — ООО «Сэтл Сити»

Стали появляться такие форматы, как «евро» — с кухнями-гостиными. В однокомнатной квартире при таком формате спальню размещают в маленькой комнате, а в большой — делают кухню-гостиную. Там человек может поместить небольшую кухню, диван, телевизор — и у него получится такая функциональная комната.

Есть и большие квартиры [в евроформате]. В них, как правило, увеличена площадь общих пространств и оптимизирована площадь спален: условно, детская — 10–12 метров, родительская — побольше. Тут мы также имеем просторную кухню-гостиную для общего сбора и досуга. Таким образом, в 60–65 метрах можно сделать почти трешку. В объектах более высокого класса — бизнес, премиум — площади всех помещений, соответственно, больше.

Санузлы в небольших квартирах, как правило, совмещенные. В больших семейных квартирах важно наличие достаточного количества ванных комнат. Если это 100-метровая квартира с тремя спальнями и большой кухней-гостиной, то, конечно же, должны быть гостевой и хозяйский санузел.

Возможность перепланировки очень важна — особенно при строительстве недвижимости в премиальном сегменте. Там минимизируется количество несущих стен внутри квартиры, чтобы при необходимости покупатели могли оформить квартиру на свой вкус.

В комфорт-классе 60–70 % квартир идут с отделкой. Застройщик организовывает пространство так, чтобы у покупателя не появилось желания что-то переделать. Отделка, как правило, предлагается в спокойных, нейтральных цветах, позволяющих по-разному оформить интерьер квартиры.

Сейчас примерно 70 % спроса — на однокомнатные квартиры и студии. Среди однокомнатных ходовые метражи — 32–38 метров. Формат студии также очень популярен. Классический метраж — 24–26 метров. Санузел там, безусловно, совмещенный: в нем компактно помещаются и стиральная машина, и раковина, и иногда даже ванная. Соответственно, комната — 16–18 метров: в ней есть ниша-кухня и пространство для дивана, телевизора, стола.

Обменять квартиру со старой планировкой на новую можно бесплатно по программе «Квартира в зачет». Вот как это работает:

— вы вносите взнос 20 %, а остаток платите за счет продажи старого жилья;

— «Петербургская Недвижимость» в течение трех месяцев продает вашу старую квартиру;

— вы можете взять новую квартиру в ипотеку — если она будет дороже предыдущей.

Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.