Как удачно сдать квартиру и избежать проблем с жильцами? Главное об оплате, договорах и отношениях с арендатором
Что нужно знать о будущем жильце, почему не стоит сдавать квартиру родственникам, кто должен ремонтировать батареи и сантехнику и что делать, если съемщик перестал платить или сломал мебель?
В партнерском материале с управляющей компанией Club Rentals «Бумага» рассказывает, как начать сдавать свою квартиру и выбрать подходящего арендатора.

Я хочу сдать свою квартиру. С чего начать?

Приведите квартиру в порядок: приберитесь, вынесите ненужные арендаторам вещи, почините сантехнику и бытовые приборы. Затем сделайте качественные фотографии жилья и составьте объявление о сдаче: в нем подробно опишите квартиру и ее преимущества, укажите стоимость аренды. Обозначьте свои требования к кандидатам: скажем, вы не хотите жильцов с детьми или животными.

Сдавать через агентов или сдавать самостоятельно — в чем разница?

Вы можете обратиться в риэлтерское агентство для поиска арендатора. Агент будет принимать звонки кандидатов, показывать им квартиру, а также предоставит типовой договор на сдачу квартиры. Однако агент работает с клиентом только до подписания договора и получения комиссии с арендатора. За дальнейшие платежи и поведение арендатора он ответственности не несет.
Можно также самостоятельно дать объявление в интернете. Как правило, вскоре после этого собственнику начинают звонить агенты: таким образом квартиру можно сдать быстрее, чем обратившись только к одному агенту. Однако квартиру вы будете показывать самостоятельно. Если за два-три дня нет ни одного звонка, то, вероятно, вы завысили цену.

Можно сдать квартиру родственникам или друзьям. Так ведь наверняка надежнее?

Если вы намерены сдавать квартиру и получать с нее доход, то к этому стоит относиться как к бизнесу. Поэтому лучше, чтобы отношения с арендатором были максимально формальные.
Дмитрий Евсеев, генеральный директор Club Rentals:
— Если мы говорим, что ваша квартира — это ваш актив для получения дохода, то лучше всего сдавать квартиру на открытом рынке. Нелегко требовать своевременную оплату от родственников и друзей, решать с ними спорные квартирные вопросы или просить выехать.

Что мне нужно знать об арендаторе?

Выясните у кандидата его профессию, место работы, а также планы на ближайшие годы. Можно спросить у кандидата, по какой причине он переехал из предыдущей квартиры. Чем сильнее съемщик заинтересован в вашей квартире, тем больше вероятность, что вы сможете получить больше информации.
Дмитрий Евсеев, генеральный директор Club Rentals:
— Чем больше мы знаем об арендаторе, тем лучше. С другой стороны, у нас люди не любят, когда их спрашивают, сколько они получают. Контракт с работы или рекомендации от предыдущих арендодателей в России не требуют — это могут предоставить по договоренности. В Германии, например, если потенциальный арендатор не показал выписку со счета и рабочий контракт, то собственник его как кандидата даже не рассматривает.
Для подписания договора обязательно сделайте копию паспорта арендатора.

Обязательно ли заключать с арендатором договор?

Да. Как правило, договор на аренду жилья заключается на одиннадцать месяцев. Необходимо прописать в нем срок аренды, ежемесячную сумму аренды, дату оплаты, размер залога, оплату коммунальных платежей, условия расторжения договора и ответственность в случае ущерба или нарушения договора.
Документ фиксирует все формальности, в том числе возможность повышения арендной платы, штрафы за просроченную оплату и необходимость ремонта поврежденного имущества.
Пропишите как можно больше деталей, чтобы избежать разногласий в дальнейшем. К договору приложите акт приема-передачи квартиры с описью имущества и состояния квартиры. Документ вы сможете использовать в суде в случае конфликта.

А какие есть гарантии сохранности квартиры?

Частичной гарантией является залог — сумма, которая берется с арендатора и остается у собственника до конца аренды. Обычно он равен сумме одного месяца аренды. Условия использования залога прописываются в договоре: из него вычитается сумма ущерба, причиненного арендатором. Кроме того, залог также может не возвращаться, если съемщик выезжает раньше положенного срока.
Полную гарантию обеспечивает страхование имущества и жилья.

Пока арендатор живет в квартире, он несет ответственность за ее состояние?

Не только. Собственник должен понимать, что это его недвижимость, даже если там живет кто-то другой. Арендатор несет ответственность только за ущерб, нанесенный по его вине. Если же в квартире сломалась проводка или не идет горячая вода, то решает такие проблемы хозяин жилья. Ответственность в случае поломки бытовой техники и мебели должна быть прописана в договоре.
Дмитрий Евсеев, генеральный директор Club Rentals:
— Многие владельцы думают, что человек обязан им тем фактом, что его пустили «в прекрасную квартиру в 10 минутах от Петропавловской крепости». Но у собственника кроме права получать деньги есть и обязанности: и если потекла сантехника, вышли из строя кондиционеры, то владелец в кратчайшие сроки обязан их починить.

Кто должен оплачивать коммунальные услуги?

Коммунальные услуги может оплачивать либо арендатор, либо хозяин жилья: тогда стоимость коммунальных платежей нужно добавить к арендной плате. В таком случае вы будете уверены в том, что все счета оплачены вовремя и вам не начислят пени за просроченные платежи.
Чтобы определить среднюю сумму коммунальных услуг, посмотрите квитанцию коммунальных платежей за месяц, а также средний счет за электроэнергию. Потом эту сумму можно корректировать в зависимости от того, сколько тратит арендатор.

Как контролировать состояние квартиры?

Правила посещения квартиры должны быть прописаны в договоре — например, что ежемесячный визит собственника будет заранее согласован с арендатором.
Главное, чтобы квартиру вернули в том же состоянии, в котором ее сняли. Поэтому не стоит запрещать арендатору перестановку мебели или требовать поливать ваши цветы.

Могу я потребовать от арендатора немедленно съехать?

Нет, выселить арендатора немедленно вы не можете. Это можно сделать только в соответствии с договором.

Как быть, если арендатор не платит?

Если съемщик позвонил и объяснил, почему не может заплатить вовремя, это не такой серьезный повод для беспокойства. Если же он не выходит с вами на связь в течение недели, стоит приехать в квартиру и проверить ситуацию лично. Бывает, что арендатор бесследно исчезает. Тогда меняйте замки и начинайте искать нового съемщика.
Когда же арендатор регулярно задерживает оплату и с каждым разом срок задержки увеличивается, это повод расторгнуть с ним договор.
Дмитрий Евсеев, генеральный директор Club Rentals:
— У собственников есть иллюзия, что они вызовут полицию и это поможет. Ничего подобного: полиция приедет — нарушения порядка нет. Это гражданское судопроизводство: если вам что-то не нравится, согласно закону вы должны подавать в суд.

Если я сдаю квартиру, то должен ли платить налоги?

По закону, вы должны платить подоходный налог — 13 % от арендной платы. Это ваша личная ответственность. Если вы не платите налог, то вам может прийти уведомление от налоговой инспекции.

Если мне некогда этим заниматься или я уезжаю из города, кто может сдавать квартиру за меня?

Есть компании, которые занимаются управлением жилой недвижимостью. Одна из них — это Club Rentals.
Компания, которая занимается доверительным управлением, находит арендатора, согласовывает с вами его кандидатуру и условия договора, подписывает договор (его пример можно посмотреть здесь). Компания следит за квартирой на протяжении всего периода сдачи: контролирует своевременную выплату аренды, оплату коммунальных услуг, проводит осмотр квартиры и при необходимости — делает ремонт. Самое главное: вам высылают арендную плату и предоставляют ежемесячную финансовую отчетность.
Для того чтобы воспользоваться услугами профессиональной компании, вам нужно прийти в ее офис и согласовать условия сотрудничества. Если вас всё устраивает, выписать доверенность на доверительное управление у нотариуса.
Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

НОВОСТИ

все новости

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.