Партнерский материал
24 марта 2021

На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Что нужно знать о перепродаже и переуступке? И выгодно ли покупать апартаменты?

Покупка квартир для последующей сдачи в аренду остается одним из самых популярных способов инвестиций для россиян, хотя доходность такого жилья, по мнению экспертов, падает. При этом сдача квартир — довольно рискованный бизнес. Какие еще способы заработка на недвижимости предлагает рынок, в чем их преимущества и риски, какую доходность они обеспечивают и как обстоят дела с налогами?

Для партнерского материала с «Петербургской Недвижимостью» «Бумага» поговорила с экспертами и рассказывает о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.

Партнер материала

«Петербургская Недвижимость» продает квартиры напрямую от застройщиков без комиссии за услуги. Компания предлагает клиентам специализированный сервис инвестирования: специалисты подберут выгодные объекты, оценят их справедливую стоимость, сообщат клиентам о лучшем времени для продажи, а также возьмут на себя сопровождение сделки. Благодаря помощи специалистов продажа может быть на 5–10 % выгоднее, чем при самостоятельном поиске покупателей.

Что такое переуступка и как на ней можно заработать?

Переуступка, или цессия, — это сделка по продаже жилья в доме на стадии строительства. В этом случае продавец передает покупателю права на требование недвижимости. То есть в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) одного дольщика меняют на другого.
Некоторые дольщики используют переуступку, когда в их жизни возникают новые обстоятельства: например, необходимость переезда в другой город. Но этот механизм подходит и для инвестиций: со временем цена квартир в строящихся домах растет. Таким образом, можно получить выгоду от покупки квартиры на нулевом этапе строительства и от переуступки прав на высокой стадии готовности дома.
Сейчас этот вид сделки становится популярнее. Например, за 2020 год в «Петербургской Недвижимости» было реализовано в 1,6 раза больше сделок по переуступкам, чем в 2019-м. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля сделок по переуступкам в общей структуре продаж компании по итогам 2020 года также выросла с 1,5 % до 2,5 %. Больше всего квартир по переуступкам реализуется в сегменте «масс-маркет»: их доля в 2020 году составила 92 %.
Подобные сделки выгодны и для покупателей, говорит руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Ближе к завершению строительства на объектах обычно не остается квартир от застройщика, а те, что всё-таки остаются, зачастую дороже жилья по переуступке. Кроме того, сделки с действующими дольщиками позволяют покупателям расширить выбор квартир — например, подобрать нужную планировку жилья.
— Самые популярные для инвестиций типы квартир — студии и однокомнатные, — объясняет Кобякова. — Но не стоит забывать и про квартиры большего метража. Обычно в проектах их меньше, а это означает, что и предложений по переуступкам будет немного — [квартиру] можно будет продать дороже и быстрее. Факторы, влияющие на спрос: сам объект строительства, планировка, этаж, качество отделки.

Как растет цена квартир в новостройках на разных этапах строительства? И сколько денег можно заработать на переуступке прав?

По словам собеседников «Бумаги», цены на квартиры ближе к сдаче дома в эксплуатацию только растут — особенно если покупатель правильно выбрал квартиру для инвестирования: оценил надежность застройщика, локацию объекта, планировку квартиры и другие факторы.
Руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова советует инвесторам заключать договор участия в долевом строительстве на самом старте продаж — потом цены на квартиры будут только расти, а их выбор уменьшаться. «Самое выгодное время для переуступки квартиры начинается за шесть месяцев до ввода дома в эксплуатацию, но это не однозначное правило, — объясняет Кобякова. — Бывают объекты, которые выходят на хорошую доходность уже через полгода после старта: инвестор может принять решение выйти из инвестиции в это время, чтобы переложить денежные средства в следующий объект».
Скорость реализации квартиры по переуступке зависит от стоимости квартиры и уникальности предложения, а также от того, кто именно занимается продажей: сам владелец или профессиональные риелторы. Средний прирост стоимости квартир при цессионных сделках составляет около 30 % за полтора-два года. Сегодня прогнозные показатели доходности по переуступкам прав в среднем по рынку — 12–15 % годовых, говорят в «Петербургской Недвижимости».

Пример расчета инвестиционной доходности для 2-комнатной квартиры площадью 50,27 кв. м с отделкой в жилом комплексе «Чистое небо»
Стоимость квартиры сейчас: 7,5 млн рублей
Ожидаемая стоимость на момент сдачи (2022 год, II квартал): 8,7 млн рублей
Доходность на момент сдачи: 16 %
Доходность годовых: 13 %
Преимущества жилого комплекса:
— развитая инфраструктура в Приморском районе;
— 15 минут езды до станции метро «Комендантский проспект»;
— качественная чистовая отделка квартир;
— большой спрос на ЖК.
ЖК «Чистое небо», корп. 11: СПб, Комендантский пр., уч. 1 (юго-западнее пересечения с рекой Каменкой), кад. номер ЗУ 78:34:0004281:11954. Застройщик ООО «СК «Каменка». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).

Как правильно оформить переуступку и какие риски существуют в этом случае?

Переуступку прав требования квартиры нужно согласовывать с застройщиком в нескольких случаях: если в договоре долевого строительства есть соответствующий пункт, если в сделке задействована ипотека банка «ВТБ» и если квартира приобретена в рассрочку, которая еще не полностью погашена.
Квартиры, приобретенные по ипотеке, тоже подходят для цессии, но у многих банков на этот случай есть дополнительные ограничения и комиссии: все нюансы клиентам лучше обговорить до оформления договора.
Оформить сделку можно с участием застройщика (в этом случае строительная компания выступит дополнительным гарантом) или в двустороннем виде: через нотариуса либо в простой письменной форме. При этом не стоит забывать, что любые инвестиции связаны с определенными рисками, и недвижимость — не исключение.
Информацию о надежности строительной компании можно найти в Службе государственного строительного надзора, картотеке арбитражных дел и в Едином реестре застройщиков. Кроме того, необходимо проверить договор переуступки, возможное банкротство и дееспособность сторон, наличие различных обременений и оплату по ДДУ.

Квартиру можно перепродать и после сдачи дома в эксплуатацию. Чем этот вариант отличается от переуступки?

Перепродажа квартиры отличается от переуступки тем, что в этом случае дольщик не переуступает права на недвижимость, а дожидается сдачи объекта в эксплуатацию и вступает в собственность. Вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов рассказал «Бумаге», что стоимость готового жилья всегда выше цены квартир, которые реализуются через переуступку, — на полмиллиона, а иногда и больше. «У топовых застройщиков дома строятся порядка двух лет, и итоговый годовой процент достигает от 25 % до 40 % годовых, в зависимости от локации и объекта», — говорит он.
Вместе с тем перепродажа готовой недвижимости связана со многими рисками и дополнительными затратами. Например, если вы покупали квартиру в кредит, то чем дольше вы сохраняете права на жилье за собой, тем больше ежемесячных ипотечных платежей вам нужно будет внести банку.

Что выгоднее — переуступка прав или перепродажа готовой квартиры? Какие регулярные расходы возникнут у вас, после того как дом будет достроен?

Еще одна трудность перепродажи готового жилья заключается в том, что, пока ипотека не выплачена полностью, продать квартиру может быть нелегко.
Валерий Виноградов объясняет: «Многие банки предоставляют возможность продать квартиру из-под залога. Но нужно учитывать, что стоимость квартиры в таком случае будет ниже, и не все банки разрешают продажу квартиры, находящейся в залоге. Зачастую сначала нужно погасить долг, снять обременение, а потом продавать. Наконец, нужно понимать, что такая сделка — не быстрая и не безопасная. Я бы рекомендовал обратиться к специалисту, [который будет ее сопровождать]».
Не нужно забывать и о налогах: при продаже готового жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока владения, нужно будет заплатить налог в размере 13 %. Минимальный срок владения жильем сегодня составляет от трех до пяти лет в зависимости от многих обстоятельств — например, от того, владеете ли вы другой недвижимостью. Кроме того, уменьшить налог можно с помощью имущественного вычета. Более подробная информация об этом опубликована на сайте ФНС.
Тем инвесторам, которые всё же решат заняться перепродажей, Валерий Виноградов рекомендует провести в квартире ремонт. «В условиях большого предложения в сданных домах шансы продать жилье по хорошей цене появляются только при наличии предпродажной подготовки», — отметил эксперт.

Инвестировать деньги можно и в апарт-отели. Чем этот вариант отличается от обычной квартиры под сдачу?

Апарт-отели — относительно новый вид недвижимости для российских инвесторов. От обычных гостиниц они отличаются тем, что номера в таких комплексах принадлежат разным лицам и практически все комнаты оснащены кухонной зоной. Собственники номеров могут оформить временную прописку и жить там — или сдавать комнаты в аренду, получая доход.
Консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg рекомендует инвесторам сервисные апартаменты: в них управляющая компания полностью занимается содержанием и сдачей номеров. Это выгодно отличает апарт-отели от квартир под сдачу, говорят эксперты.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, объясняет: «Инвестору необходимо только приобрести апартаменты и подписать договор на их управление, все остальные заботы берет на себя гостиничный оператор. В случае квартиры под сдачу инвестор вынужден самостоятельно выполнить ремонт, обустроить квартиру, найти арендатора и контролировать условия выполнения договора и своевременную оплату».
Инвестиции в апарт-отели набирают популярность: с конца 2019 года общее предложение апартаментов уменьшилось на 49 %, несмотря на ввод новых комплексов в эксплуатацию, сообщили аналитики Knight Frank St Petersburg. Рынок реагирует на растущий спрос: если в 2019 и 2020 годах застройщики сдали шесть и восемь объектов (на 4,5 тысячи и 3,7 тысячи номеров), то на 2021-й запланировано завершение строительства 14 проектов на 8 тысяч апартаментов.

В декабре 2020 года холдинг Setl Group ввел в эксплуатацию два корпуса апартаментов в составе проекта «Artline в Приморском». Комплекс расположен в пешей доступности от станции метро «Старая Деревня». Все апартаменты выполнены с чистовой отделкой по стандарту «Итальянские коллекции». В ЖК представлен большой выбор планировок: от студий до трехкомнатных.
ЖК «Artline в Приморском» (ЖК «Артлайн в Приморском»): СПб, Торфяная дорога, дом 17, корп. 3 и 6. Продавец ООО «Сэтл Сити». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Стандарты отделки на сайте www.setlgroup.ru. Фактические элементы благоустройства, а также материалы отделки могут отличаться от указанных.

Апарт-отели презентуют как удачный инвестиционный инструмент с большой доходностью. А есть подводные камни?

Апартаменты зачастую дешевле квартир, но инвесторы в апарт-отели сталкиваются с несколькими статьями расходов: оплатой услуг управляющей компании (это может быть фиксированная сумма или процент от дохода инвестора), коммунальными платежами, а также налогами на имущество (0,5 %) и доход (НДФЛ). Уменьшить размер НДФЛ можно, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.
Кроме того, владельцы апартаментов должны потратиться на оснащение номера. Обычно все комнаты оформляют в едином стиле — стоимость этой услуги нужно уточнять у представителей управляющей компании.
Доходность вложений в среднем по рынку составляет 6–10 %, этот показатель зависит от загрузки номера, управляющей компании и инвестиционной программы. Обычно УК предлагают инвесторам разные стратегии: от ориентирования на краткосрочную аренду апартаментов до более консервативных моделей, предполагающих меньшую, но гарантированную прибыль, говорят в Knight Frank St Petersburg.


Ранее «Бумага» поговорила с владельцами апартаментов об их отличиях от квартир и выгодности таких инвестиций.

Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите появившуюся кнопку.
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить
Петербургское жилье
Стоит ли в 2022-м покупать квартиру в Петербурге? А продавать или сдавать в аренду? Ответы «Бумаги»
«Нельзя вселять три поколения в 42-метровую „однушку“». Жители хрущевок — о своих домах и идее снести их ради многоэтажек
Ищете квартиру? Сервис The Meters найдет подходящее жилье на «Авито» и «Циане» — и учтет пожелания по ремонту
Как новостройки влияют на облик Петербурга и почему их вид вызывает столько дискуссий? Отвечают градопланировщики и социологи
Петербург вошел в топ-10 городов мира по росту цен на элитное жилье, обогнав Лос-Анджелес и Москву
Мобилизация
В Москве силовики изнасиловали гантелей активиста. Еще несколько задержанных сообщили о пытках
СМИ сообщили о том, что для въезда в Казахстан нужен загранпаспорт. Разбираем, что происходит на границах на самом деле
«Лучше перестраховаться». Зачем петербуржцы массово записываются к нотариусам после объявления мобилизации
«Объясняем.рф»: россиян не могут призвать во время болезни
За неделю 30 россиян попросили убежища в Финляндии и Латвии. Некоторые незаконно пересекают границы
Визовые ограничения
Финляндия скоро запретит въезд всем российским туристам. Что об этом известно
«Они должны выступить против войны». Что говорят о бегущих от мобилизации россиянах в других странах. Обновлено
Сейм Латвии запретил продлевать ВНЖ россиянам, не владеющим латышским языком, а также выдавать рабочие визы
Латвия решила не выдавать гуманитарные визы россиянам, «уклоняющимся от мобилизации»
Финляндия пока не меняет политику выдачи виз россиянам. МИД страны не планирует вводить запрет на въезд
Давление на свободу слова
Активиста Егора Скороходова приговорили 3 годам и 8 месяцам лишения свободы. Вот что нужно знать о его деле
«Имея предубеждение — неприязненное чувство…». Саше Скочиленко предъявили обвинение
Фигуранту антивоенного дела Егору Скороходову запросили 5 лет лишения свободы
Роскомнадзор заблокировал зеркало «Бумаги» ktozabanittotloh
«Произошел хлопок в доме, возможен отрицательный рост жильцов». Как россияне реагируют на новояз и цензуру. Интервью с Александрой Архиповой
Свободу Саше Скочиленко
«Имея предубеждение — неприязненное чувство…». Саше Скочиленко предъявили обвинение
«Вы совершили тяжкое преступление против государства». Как прошла встреча Саши Скочиленко и омбудсмена Агапитовой — две версии
Саша Скочиленко рассказала про типичный день в СИЗО — с обысками, прогулками в крошечном дворе и ответами на письма
Саше Скочиленко, арестованной по делу о «фейках» про российскую армию, срочно нужно обследование сердца
«На прошлой неделе Саше принесли чай с тараканом». Адвокат Саши Скочиленко — об ухудшении ее здоровья и об условиях в СИЗО
Экономический кризис — 2022
Российский фондовый рынок продолжает падение на фоне новостей о мобилизации. Доллар также растет к рублю
На Мосбирже происходит обвал акций. «Тинькофф» и VK потеряли по 14 %
Как изменились цены на авиабилеты из Петербурга в другие города России за год? Отвечают аналитики Aviasales
Открытие кофеен Stars Coffee в Петербурге: что рассказали Тимати и Пинский и как на замену Starbucks реагируют посетители
На месте петербургских кофеен Starbucks открыли новые заведения — Stars Coffee от ресторатора Антона Пинского и рэпера Тимати
К сожалению, мы не поддерживаем Internet Explorer. Читайте наши материалы с помощью других браузеров, например, Mozilla Firefox или Chrome.