Партнерский материал
24 марта 2021

На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Что нужно знать о перепродаже и переуступке? И выгодно ли покупать апартаменты?

Покупка квартир для последующей сдачи в аренду остается одним из самых популярных способов инвестиций для россиян, хотя доходность такого жилья, по мнению экспертов, падает. При этом сдача квартир — довольно рискованный бизнес. Какие еще способы заработка на недвижимости предлагает рынок, в чем их преимущества и риски, какую доходность они обеспечивают и как обстоят дела с налогами?

Для партнерского материала с «Петербургской Недвижимостью» «Бумага» поговорила с экспертами и рассказывает о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.

Партнер материала

«Петербургская Недвижимость» продает квартиры напрямую от застройщиков без комиссии за услуги. Компания предлагает клиентам специализированный сервис инвестирования: специалисты подберут выгодные объекты, оценят их справедливую стоимость, сообщат клиентам о лучшем времени для продажи, а также возьмут на себя сопровождение сделки. Благодаря помощи специалистов продажа может быть на 5–10 % выгоднее, чем при самостоятельном поиске покупателей.

Что такое переуступка и как на ней можно заработать?

Переуступка, или цессия, — это сделка по продаже жилья в доме на стадии строительства. В этом случае продавец передает покупателю права на требование недвижимости. То есть в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) одного дольщика меняют на другого.
Некоторые дольщики используют переуступку, когда в их жизни возникают новые обстоятельства: например, необходимость переезда в другой город. Но этот механизм подходит и для инвестиций: со временем цена квартир в строящихся домах растет. Таким образом, можно получить выгоду от покупки квартиры на нулевом этапе строительства и от переуступки прав на высокой стадии готовности дома.
Сейчас этот вид сделки становится популярнее. Например, за 2020 год в «Петербургской Недвижимости» было реализовано в 1,6 раза больше сделок по переуступкам, чем в 2019-м. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля сделок по переуступкам в общей структуре продаж компании по итогам 2020 года также выросла с 1,5 % до 2,5 %. Больше всего квартир по переуступкам реализуется в сегменте «масс-маркет»: их доля в 2020 году составила 92 %.
Подобные сделки выгодны и для покупателей, говорит руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Ближе к завершению строительства на объектах обычно не остается квартир от застройщика, а те, что всё-таки остаются, зачастую дороже жилья по переуступке. Кроме того, сделки с действующими дольщиками позволяют покупателям расширить выбор квартир — например, подобрать нужную планировку жилья.
— Самые популярные для инвестиций типы квартир — студии и однокомнатные, — объясняет Кобякова. — Но не стоит забывать и про квартиры большего метража. Обычно в проектах их меньше, а это означает, что и предложений по переуступкам будет немного — [квартиру] можно будет продать дороже и быстрее. Факторы, влияющие на спрос: сам объект строительства, планировка, этаж, качество отделки.

Как растет цена квартир в новостройках на разных этапах строительства? И сколько денег можно заработать на переуступке прав?

По словам собеседников «Бумаги», цены на квартиры ближе к сдаче дома в эксплуатацию только растут — особенно если покупатель правильно выбрал квартиру для инвестирования: оценил надежность застройщика, локацию объекта, планировку квартиры и другие факторы.
Руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова советует инвесторам заключать договор участия в долевом строительстве на самом старте продаж — потом цены на квартиры будут только расти, а их выбор уменьшаться. «Самое выгодное время для переуступки квартиры начинается за шесть месяцев до ввода дома в эксплуатацию, но это не однозначное правило, — объясняет Кобякова. — Бывают объекты, которые выходят на хорошую доходность уже через полгода после старта: инвестор может принять решение выйти из инвестиции в это время, чтобы переложить денежные средства в следующий объект».
Скорость реализации квартиры по переуступке зависит от стоимости квартиры и уникальности предложения, а также от того, кто именно занимается продажей: сам владелец или профессиональные риелторы. Средний прирост стоимости квартир при цессионных сделках составляет около 30 % за полтора-два года. Сегодня прогнозные показатели доходности по переуступкам прав в среднем по рынку — 12–15 % годовых, говорят в «Петербургской Недвижимости».

Пример расчета инвестиционной доходности для 2-комнатной квартиры площадью 50,27 кв. м с отделкой в жилом комплексе «Чистое небо»
Стоимость квартиры сейчас: 7,5 млн рублей
Ожидаемая стоимость на момент сдачи (2022 год, II квартал): 8,7 млн рублей
Доходность на момент сдачи: 16 %
Доходность годовых: 13 %
Преимущества жилого комплекса:
— развитая инфраструктура в Приморском районе;
— 15 минут езды до станции метро «Комендантский проспект»;
— качественная чистовая отделка квартир;
— большой спрос на ЖК.
ЖК «Чистое небо», корп. 11: СПб, Комендантский пр., уч. 1 (юго-западнее пересечения с рекой Каменкой), кад. номер ЗУ 78:34:0004281:11954. Застройщик ООО «СК «Каменка». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).

Как правильно оформить переуступку и какие риски существуют в этом случае?

Переуступку прав требования квартиры нужно согласовывать с застройщиком в нескольких случаях: если в договоре долевого строительства есть соответствующий пункт, если в сделке задействована ипотека банка «ВТБ» и если квартира приобретена в рассрочку, которая еще не полностью погашена.
Квартиры, приобретенные по ипотеке, тоже подходят для цессии, но у многих банков на этот случай есть дополнительные ограничения и комиссии: все нюансы клиентам лучше обговорить до оформления договора.
Оформить сделку можно с участием застройщика (в этом случае строительная компания выступит дополнительным гарантом) или в двустороннем виде: через нотариуса либо в простой письменной форме. При этом не стоит забывать, что любые инвестиции связаны с определенными рисками, и недвижимость — не исключение.
Информацию о надежности строительной компании можно найти в Службе государственного строительного надзора, картотеке арбитражных дел и в Едином реестре застройщиков. Кроме того, необходимо проверить договор переуступки, возможное банкротство и дееспособность сторон, наличие различных обременений и оплату по ДДУ.

Квартиру можно перепродать и после сдачи дома в эксплуатацию. Чем этот вариант отличается от переуступки?

Перепродажа квартиры отличается от переуступки тем, что в этом случае дольщик не переуступает права на недвижимость, а дожидается сдачи объекта в эксплуатацию и вступает в собственность. Вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов рассказал «Бумаге», что стоимость готового жилья всегда выше цены квартир, которые реализуются через переуступку, — на полмиллиона, а иногда и больше. «У топовых застройщиков дома строятся порядка двух лет, и итоговый годовой процент достигает от 25 % до 40 % годовых, в зависимости от локации и объекта», — говорит он.
Вместе с тем перепродажа готовой недвижимости связана со многими рисками и дополнительными затратами. Например, если вы покупали квартиру в кредит, то чем дольше вы сохраняете права на жилье за собой, тем больше ежемесячных ипотечных платежей вам нужно будет внести банку.

Что выгоднее — переуступка прав или перепродажа готовой квартиры? Какие регулярные расходы возникнут у вас, после того как дом будет достроен?

Еще одна трудность перепродажи готового жилья заключается в том, что, пока ипотека не выплачена полностью, продать квартиру может быть нелегко.
Валерий Виноградов объясняет: «Многие банки предоставляют возможность продать квартиру из-под залога. Но нужно учитывать, что стоимость квартиры в таком случае будет ниже, и не все банки разрешают продажу квартиры, находящейся в залоге. Зачастую сначала нужно погасить долг, снять обременение, а потом продавать. Наконец, нужно понимать, что такая сделка — не быстрая и не безопасная. Я бы рекомендовал обратиться к специалисту, [который будет ее сопровождать]».
Не нужно забывать и о налогах: при продаже готового жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока владения, нужно будет заплатить налог в размере 13 %. Минимальный срок владения жильем сегодня составляет от трех до пяти лет в зависимости от многих обстоятельств — например, от того, владеете ли вы другой недвижимостью. Кроме того, уменьшить налог можно с помощью имущественного вычета. Более подробная информация об этом опубликована на сайте ФНС.
Тем инвесторам, которые всё же решат заняться перепродажей, Валерий Виноградов рекомендует провести в квартире ремонт. «В условиях большого предложения в сданных домах шансы продать жилье по хорошей цене появляются только при наличии предпродажной подготовки», — отметил эксперт.

Инвестировать деньги можно и в апарт-отели. Чем этот вариант отличается от обычной квартиры под сдачу?

Апарт-отели — относительно новый вид недвижимости для российских инвесторов. От обычных гостиниц они отличаются тем, что номера в таких комплексах принадлежат разным лицам и практически все комнаты оснащены кухонной зоной. Собственники номеров могут оформить временную прописку и жить там — или сдавать комнаты в аренду, получая доход.
Консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg рекомендует инвесторам сервисные апартаменты: в них управляющая компания полностью занимается содержанием и сдачей номеров. Это выгодно отличает апарт-отели от квартир под сдачу, говорят эксперты.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, объясняет: «Инвестору необходимо только приобрести апартаменты и подписать договор на их управление, все остальные заботы берет на себя гостиничный оператор. В случае квартиры под сдачу инвестор вынужден самостоятельно выполнить ремонт, обустроить квартиру, найти арендатора и контролировать условия выполнения договора и своевременную оплату».
Инвестиции в апарт-отели набирают популярность: с конца 2019 года общее предложение апартаментов уменьшилось на 49 %, несмотря на ввод новых комплексов в эксплуатацию, сообщили аналитики Knight Frank St Petersburg. Рынок реагирует на растущий спрос: если в 2019 и 2020 годах застройщики сдали шесть и восемь объектов (на 4,5 тысячи и 3,7 тысячи номеров), то на 2021-й запланировано завершение строительства 14 проектов на 8 тысяч апартаментов.

В декабре 2020 года холдинг Setl Group ввел в эксплуатацию два корпуса апартаментов в составе проекта «Artline в Приморском». Комплекс расположен в пешей доступности от станции метро «Старая Деревня». Все апартаменты выполнены с чистовой отделкой по стандарту «Итальянские коллекции». В ЖК представлен большой выбор планировок: от студий до трехкомнатных.
ЖК «Artline в Приморском» (ЖК «Артлайн в Приморском»): СПб, Торфяная дорога, дом 17, корп. 3 и 6. Продавец ООО «Сэтл Сити». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Стандарты отделки на сайте www.setlgroup.ru. Фактические элементы благоустройства, а также материалы отделки могут отличаться от указанных.

Апарт-отели презентуют как удачный инвестиционный инструмент с большой доходностью. А есть подводные камни?

Апартаменты зачастую дешевле квартир, но инвесторы в апарт-отели сталкиваются с несколькими статьями расходов: оплатой услуг управляющей компании (это может быть фиксированная сумма или процент от дохода инвестора), коммунальными платежами, а также налогами на имущество (0,5 %) и доход (НДФЛ). Уменьшить размер НДФЛ можно, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.
Кроме того, владельцы апартаментов должны потратиться на оснащение номера. Обычно все комнаты оформляют в едином стиле — стоимость этой услуги нужно уточнять у представителей управляющей компании.
Доходность вложений в среднем по рынку составляет 6–10 %, этот показатель зависит от загрузки номера, управляющей компании и инвестиционной программы. Обычно УК предлагают инвесторам разные стратегии: от ориентирования на краткосрочную аренду апартаментов до более консервативных моделей, предполагающих меньшую, но гарантированную прибыль, говорят в Knight Frank St Petersburg.


Ранее «Бумага» поговорила с владельцами апартаментов об их отличиях от квартир и выгодности таких инвестиций.

Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите появившуюся кнопку.
Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить
Петербургское жилье
Стоит ли в 2022-м покупать квартиру в Петербурге? А продавать или сдавать в аренду? Ответы «Бумаги»
«Нельзя вселять три поколения в 42-метровую „однушку“». Жители хрущевок — о своих домах и идее снести их ради многоэтажек
Ищете квартиру? Сервис The Meters найдет подходящее жилье на «Авито» и «Циане» — и учтет пожелания по ремонту
Как новостройки влияют на облик Петербурга и почему их вид вызывает столько дискуссий? Отвечают градопланировщики и социологи
Петербург вошел в топ-10 городов мира по росту цен на элитное жилье, обогнав Лос-Анджелес и Москву
Военное положение
Затоплены, замусорены и сокрыты. В каком состоянии бомбоубежища Петербурга — и почему большинство горожан их не найдет
В Петербурге почти месяц действует военный «режим базовой готовности». Что это такое? И касается ли он горожан?
Россия проводит ядерные учения. Что об этом нужно знать
«Меры безопасности усиливаются». Беглов — о режиме базовой готовности в Петербурге
«Медуза» получила методичку Кремля о том, как «правильно» говорить о военном положении и разных режимах готовности. Что в нее вошло?
Мобилизация
ФАС и инициативная группа матерей мобилизованных потребовали вывода войск из Украины
«ВКонтакте» заблокировал группу «Совета матерей и жен»
«Важные истории»: к лету на войне в Украине могут погибнуть 100 тысяч мобилизованных. Кремль планирует заменить их срочниками
В России создадут единый реестр с данными военнообязанных
«Фонтанка»: в Петербурге мобилизованные не могли получить отсрочку от призыва из-за специальной директивы
Визовые ограничения
Президент Финляндии заявил о бессрочном запрете на туристические визы для россиян
Финляндия собирается строить забор на границе с Россией. Каким он будет и сколько займут работы?
Чехия ограничит въезд для российских туристов с 25 октября
На финской границе развернули более 500 россиян после введения запрета на въезд для туристов. До этого отказы были единичными
Helsingin sanomat: финскую границу закроют для российских туристов сегодня ночью
Давление на свободу слова
«Только на открытии много народа было». Репортаж «Бумаги» из «ЧВК Вагнер Центра» — он пустует спустя три недели работы
«Нельзя учить под дулом пистолета». Учительница финского из Петербурга — об уходе из школы из-за пропаганды
«Коммерсантъ»: «закон Яровой» предлагают распространить на компьютерные игры
DOXA, «Ковчег» и 150 россиян предложили наказать за «антироссийскую деятельность» и экстремизм
Правительство утвердило новую плашку «иноагентов». Теперь маркировка будет начинаться с «настоящего материала»
Свободу Саше Скочиленко
Саше Скочиленко продлили арест до 10 апреля 2023 года
Обвинение Скочиленко опирается на экспертизу, где говорится, что Саша лжет, а военные РФ «гуманны». «Бумага» разобрала документ
«Имея предубеждение — неприязненное чувство…». Саше Скочиленко предъявили обвинение
«Вы совершили тяжкое преступление против государства». Как прошла встреча Саши Скочиленко и омбудсмена Агапитовой — две версии
Саша Скочиленко рассказала про типичный день в СИЗО — с обысками, прогулками в крошечном дворе и ответами на письма
Экономический кризис — 2022
«Только на открытии много народа было». Репортаж «Бумаги» из «ЧВК Вагнер Центра» — он пустует спустя три недели работы
Власти Петербурга хотят заместить поток туристов из Европы и Китая гражданами Ирана и Индии
Завод Nissan в Петербурге перешел в государственную собственность
Банк «Санкт-Петербург» в 10 раз повысил минимальную сумму SWIFT-переводов в долларах
«РИА»: Петербург не попал в десятку регионов с самыми высокими зарплатами
К сожалению, мы не поддерживаем Internet Explorer. Читайте наши материалы с помощью других браузеров, например, Chrome или Mozilla Firefox Mozilla Firefox или Chrome.