Владельцы апартаментов — об их отличиях от квартир, выгоде и жизни с видом на Неву

«ArtLine в Приморском» — апарт-отель в пяти минутах ходьбы от метро «Старая Деревня» и ТРК «Гулливер». Поблизости также находятся кофейни, рынок фермерских продуктов, фонд и музей «Эрмитажа». В конце 2020 года здесь планируют ввести в эксплуатацию детский сад и начальную школу.

Апартаменты сдаются с отделкой в разных цветовых гаммах, которая включает сантехнику, ламинат, керамическую плитку и теплые полы в ванной комнате, а также с меблировкой и техникой.

Апартаменты — помещения нежилого фонда, которые стоят дешевле, чем обычные квартиры. Они напоминают номера в гостиницах, и нередко здесь представлены похожие удобства, например клининг и рестораны.

«Бумага» поговорила с петербуржцами, которые купили апартаменты для сдачи в аренду и для жизни. Они рассказали, почему вложились в такую недвижимость, во сколько им обходятся коммунальные платежи и другие сервисы и выгодно ли сдавать апартаменты в Петербурге.

Александра Миценко

Купила апартаменты на улице Хошимина

Я какое-то время снимала апартаменты — мне как арендатору там очень нравилось. Когда встал вопрос о приобретении собственной недвижимости, моей задачей было найти что-то готовое. С хорошей отделкой, аккуратными холлами, рядом с метро — и уложиться в бюджет 4 миллиона рублей. Чтобы мне было приятно здесь жить и платить раз в месяц ипотеку.

Я стала мониторить разные объекты, вторичку, цену на недвижимость. И поняла, что ни в одной из этих квартир я жить не хочу. Я вспомнила про апарт-отель, в котором снимала помещение. Оказалось, здесь я могу себе позволить студию — 28,5 квадратного метра с ремонтом, приличной мебелью, техникой — включая посудомойку. Апарт-отель находится около метро «Проспект Просвещения» — с шикарной зоной лобби, фитнес-клубом и доставкой еды на этаж, просто супер. За 3,75 миллиона рублей купить такое добро в жилом фонде мне бы не представилось возможным.

Стоимость коммунальных платежей здесь выше на порядок. В отопительный период у меня уходит порядка 5,5 тысячи — насколько я знаю, в жилом фонде некоторые платят такую сумму за двушку.

Но покупая апартаменты, нужно взвешивать то, что ты получаешь. Не просто апартаменты, а максимальную чистоту, видеонаблюдение. Я понимаю, за что плачу. Сумма за обслуживание отдельно от коммунальных платежей — 3300 рублей. Сюда входит работа зоны ресепшена, охраны, лифтов, поддержка чистоты в холлах и на самих этажах.

Цель покупки

Приобретение жилья

Площадь

28,5 кв. м

Цена

3,75 млн рублей

Способ покупки

Ипотека

Я живу здесь уже полгода. Основная разница между жизнью в обычной квартире и в апартаментах заключается в благоустройстве. Иногда кажется, что ты приехал на отдых в отель. В случае чего ты можешь, например, позвонить на ресепшен и заказать сантехника. Когда я жила в обычном жилье, до сантехника было вечно не дозвониться, приходилось искать другого в интернете. А здесь всё оперативно.

Соседи тут часто меняются — к этому нужно быть готовым, покупая апартаменты. Большое количество апартов сдается посуточно. Я не знаю в лицо никого из своих соседей, кроме собственников.

Илья Шлегель

Купил апартаменты на улице Костюшко

— Перед покупкой апартаментов я изучал варианты помещений для сдачи, исходя из класса недвижимости, расположения, количества конкурентов в окружении, спроса. Здесь есть закрытая территория, ресепшен, просторный холл, панорамный вид на площадь Победы.

Был риск дороговизны коммунальных платежей — но, как в итоге выяснилось, оплата воды, электричества и отопления не слишком отличается от коммунальных платежей в обычных квартирах: в отопительный период у меня выходит около 4 тысяч, летом — 2,7–3 тысячи рублей. Есть также обязательные ежемесячные платежи, в которые включена работа ресепшена, уборка холлов, охрана — 1,5–2 тысячи рублей: сумма меняется в зависимости от площади апартаментов.

Метраж апартаментов — 25 квадратных метров, стоимость — 2,6 миллиона: я покупал их в рассрочку и спустя какое-то время перешел на ипотеку. Выбрал вариант с отделкой, но без меблировки. Мне показалось, что лучше самому докупить ее для первого жильца — не каждому нужно столько мебели и у всех свои предпочтения.

Управляющая компания предлагает свои услуги по посуточной аренде, но я от них отказался, решив, что апартаменты могут быстро прийти в неприглядный вид.

Цель покупки

Сдача в аренду

Площадь

25 кв. м

Цена

2,6 млн рублей

Способ покупки

Рассрочка с переходом на ипотеку

Я получил ключи в июне и стал искать клиентов через «Авито» и «Циан», предупреждая их о том, что стоимость коммунальных платежей может быть немного выше, чем в жилом помещении. Для людей, которые искали съемное жилье, такой формат недвижимости не играл особой роли: всех больше интересовал сам дом, его расположение (в пешей доступности от станции метро «Московская» — прим. «Бумаги»).

В августе здесь поселился арендатор, которого я нашел за две-три недели. Он оплачивает стоимость аренды — 25 тысяч — и коммунальные услуги. Его всё устраивает, и он продлил договор еще на один год. Срок окупаемости апартаментов, по моим прогнозам, — около десяти лет.

Юрий Новиков

Купил апартаменты на Коломяжском проспекте

— В мае прошлого года я начал искать варианты для вложений. Я рассматривал покупку наиболее ликвидного для сдачи жилья: студию у метро. Ориентировался на север города, так как сам здесь живу. К рынку апартов у меня было всегда очень недоверчивое отношение, но я решил изучить этот вопрос.

Почитав про данный вид жилья и его доходность, я понял, что для рынка Петербурга это всё еще новинка. Никакие риски в будущем не грозят. Простая арифметика. За 4 миллиона можно купить строящуюся однокомнатную квартиру с полной отделкой у метро в хорошем районе. После готовности дома и меблировки ее можно будет сдавать максимум за 30 тысяч рублей. За эти же деньги я могу купить двое апартаментов и при помощи управляющей компании сдавать их по хорошей цене. Понимая эти преимущества, я сделал выбор в пользу апартаментов.

Район «Черной речки» — это достаточно близко к центральной части города, не окраина. Поскольку я рассматривал эту недвижимость как инвестицию для сдачи, выбрал апартаменты подешевле — 18,5 квадратного метра, с окнами, выходящими на промзону, железную дорогу. Я сам часто путешествую и бываю в отелях типа Hampton by Hilton, где тоже иногда приходится жить с видом на железную дорогу — и меня это не отталкивает. При этом я купил апартаменты без меблировки — это требует достаточно большой суммы, мебель можно докупить потом.

Стоимость апартаментов — 2,13 и 2,14 миллиона рублей за два номера. Я взял ипотеку на половину стоимости и закрыл в течение шести месяцев — процент был выгодный, как на обычное жилье.

Цель покупки

Сдача в аренду

Площадь

18,5 кв. м

Цена

2,13 и 2,14 млн рублей

Способ покупки

Ипотека

Я не стал сразу заключать договор на обслуживание с управляющей компанией — вероятно, сделаю это в дальнейшем. Договор подразумевает, что управляющая компания занимается всем за комиссию. В пакет услуг входит клининг, страховка юнита (студии в апарт-отеле — прим. «Бумаги»), сдача — берут 20 %.

Я получу ключи в 2022 году. Возможно, я действительно буду сдавать апартаменты с помощью управляющей компании, которая обещает очень радостную доходность — аж порядка 40 тысяч с одного юнита. Но даже если будет получаться, например, 25 тысяч — с учетом всех налогов, коммунальных платежей, их комиссии — это будет очень хорошо.

Другой вариант — сдавать апартаменты в долгосрочную аренду. Думаю, что студию недалеко от «Черной речки» можно сдавать за плату в районе 18–20 тысяч.


Апартаменты — тип недвижимости в нежилом фонде, который стоит дешевле, чем обычное жилье: сумма выгоды может доходить до 30 %. Здесь собственники не могут получить постоянную регистрацию. При этом, если апартаменты имеют гостиничный статус, владелец может получить временную регистрацию.

Размер коммунальных платежей также выше, чем в квартирах жилого фонда, так как оплачиваются по тарифам для коммерческих помещений. Ставка имущественного налога на апартаменты — 0,1 % от кадастровой стоимости. Для расчета налога необходимо умножить ставку на кадастровую стоимость апартамента.

Серафима и Николай Бучинские

Купили апартаменты на набережной Макарова

Николай Бучинский: У нас была определенная сумма денег для покупки жилья. Мы обнаружили, что можем купить двушку в Девяткине или в Купчине — на пятом этаже и с видом на соседний дом. А еще за те же деньги — вот такое лакомое предложение: две комнаты с видом на Неву. Купили апартаменты за 5,3 миллиона рублей на стадии котлована, метраж — 61 квадратный метр. Решили брать помещение без отделки из-за разницы в миллион рублей.

Серафима Бучинская: Кроме того, нам предложили всего два цветовых варианта, и оба мне не понравились. Кстати, когда апартаменты сдали и мы их увидели впервые, мы очень расстроились: был солнечный май, а мы зашли помещение с окнами 2,6 на 2,6. Этот прямоугольник агрессивного света бросался в глаза. Из-за белых ровных стен казалось, что мы очутились в маленьком низком аквариуме — несмотря на то, что высота потолков составляет 3,10 метра. Но когда стала появляться мебель, стали появляться и пропорции вместе с ощущением высоты.

Окна много чего решают. Все цвета в комнате. Сам вид из окон постоянно меняется — в зависимости от времени года и погоды. В каком-то смысле наши апартаменты — обсерватория: здесь по-настоящему можно наблюдать за тем, как наступает ночь, как встает солнце.

Мы сами занимаемся отделкой — в связи с особенностями помещения эти решения вызревают, требуют наблюдений. Кстати, здесь везде нестандартные размеры — мы сами делаем мебель и всё подгоняем, например шкаф.

НБ: Больная тема — это ежемесячные платежи. Мы живем здесь уже год и платим не только за воду, электричество и отопление, но и за другие обязательные услуги: общая сумма — 15–18 тысяч в месяц зимой, летом — около 12 тысяч. Среди услуг, которые входят в этот пакет, — техобслуживание штатными специалистами без сервисного обслуживания (то есть они ремонтируют всё в здании за пределами апартаментов), диспетчерская служба, служба дежурных администраторов, что в обычных домах называют охраной. Таких пунктов — порядка 15, на них приходится львиная доля платежей. От них сложно отказываться — нужно организовать совещание из всех собственников.

Цель покупки

Приобретение жилья

Площадь

61 кв. м

Цена

5,3 млн рублей

Способ покупки

Собственные средства

Мы узнали о размере платежей уже после покупки апартаментов, — но даже если бы узнали до, скорее всего, это бы не повлияло на наше решение.

СБ: Это была самая выгодная сделка на тот момент — с учетом всех минусов.

НБ: При этом, поскольку здесь стараются соответствовать уровню отеля и часто принимают гостей, здесь всегда чисто и ухоженно. Можно заводить животных: у нас живут собака и кошка, гости отеля тоже иногда приезжают с животными.

Мы пока не знаем, сможем ли мы себя перебороть и в будущем продолжать платить за все эти услуги — или все-таки окажется проще отдать апартаменты в управление или самим сдавать.

Роман Зейгермахер

Купил апартаменты на улице Салова

— Я искал вариант недвижимости, который легко сдавать в аренду или использовать для долговременного проживания родственников, когда они приезжают к нам в город. Среди важных критериев были близость к метро и хорошая инфраструктура. Кроме того, поиск был продиктован районом — я искал вариант недалеко от существующих объектов недвижимости для тех случаев, когда будут приезжать родственники — чтобы можно было легко встретиться и пообщаться.

В итоге я пришел к решению покупать апартаменты. Привлек тот факт, что они сдаются с полной чистовой отделкой, причем достаточно хорошего качества — вплоть до техники и меблировки. Кроме того, понравилась планировка номера. Я брал студию порядка 30 квадратных метров с большим балконом. При этом стоимость апартаментов была ниже, чем стоимость однокомнатной квартиры, и я укладывался в бюджет, заплатив около 4 миллионов рублей. Это было хорошее комплексное предложение. Покупал в рассрочку без увеличения стоимости, что достаточно удобно.

Размер ежемесячных платежей — около 120 рублей за метр площади за обслуживание управляющей компанией и оплата счетчиков (по тарифам для коммерческих помещений — прим. «Бумаги»). При этом совсем рядом находится метро, что позволяет экономить на транспортных расходах и отбивает затраты.

Цель покупки

Сдача в аренду

Площадь

30 кв. м

Цена

4 млн рублей

Способ покупки

Рассрочка

С точки зрения трудозатрат, оформление документов такое же, как при покупке квартиры: заключается договор на нежилое коммерческое помещение, который регистрируется в Росреестре, и так далее. Дополнительно заключается договор на сервисное обслуживание, в котором прописывается ориентировочная ставка за квадратный метр и объем услуг.

Управляющая компания предоставляет услуги по сдаче, думаю, я к ним обращусь по вопросам долгосрочной аренды. Они сдают апартаменты самостоятельно и берут в управление за определенную комиссию в зависимости от секции — в моем случае 15 %. Буду отталкиваться от рынка. Апартаменты такого класса, такого уровня меблировки и в такой близости от метро — думаю, можно сдавать по цене тридцати тысяч рублей.


Адрес «Artline в Приморском»: Санкт-Петербург, Торфяная дорога, дом 17, литера А.

Кадастровый номер земельного участка: 78:34:0413503:22. Застройщик: ООО «Сэтл Сити». Проектная декларация — на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).

Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.