Что нужно учесть при поиске квартиры, как обезопасить себя от недобросовестных продавцов и финансовых потерь, каковы плюсы и минусы вторичного рынка и на что обращать внимание при оформлении ипотеки?
«Бумага» поговорила с генеральным директором сервиса Living Кириллом Тимофеевым и независимым юристом Евгенией Цаплиной и отвечает на главные вопросы о покупке жилья в Петербурге.
Партнер материала
Living — сервис, позволяющий быстро и выгодно купить квартиру в Петербурге и еще в 21 городе России. Платформа выбирает самые выгодные варианты с учетом всех скидок и акций от застройщиков и банков. А виртуальный помощник LIRA рассказывает о плюсах и минусах жилья, подбирает альтернативы с учетом замечаний и отвечает на вопросы.
С чего начать поиск квартиры?
Эксперты рекомендуют покупателям сразу же определиться с приоритетными параметрами жилья: от этажности дома до наличия паркинга. Но самый важный аспект — ваш бюджет, уверен гендиректор Living Кирилл Тимофеев. «Возьмем, например, покупку в ипотеку — а сейчас это около 80 % всех сделок. Распространенная практика — сначала выбирать квартиру, а после получать одобрение банка. Но если банк одобрит меньшую сумму, поиск придется начинать заново», — объясняет Тимофеев.
Тимофеев советует получить одобрение по ипотеке на максимальную сумму, и только после этого переходить к выбору квартиры. Размер кредита будет зависеть от ваших накоплений: например, если у клиента есть 800 тысяч рублей и желание взять ипотеку по льготной программе со ставкой до 6,5 % (первый взнос там начинается от 15 %), то максимальная стоимость квартиры должна уложиться в 5,3 миллиона рублей.
Как выбрать подходящий район?
При выборе конкретного района, помимо личных предпочтений, нужно учесть множество нюансов: обеспеченность социальной инфраструктурой, транспортную доступность, экологические показатели и так далее.
Обратите внимание на различные рейтинги: например, несколько лет назад «Яндекс» выделил лучшие локации для проживания и развлечений, а этой весной издание Strelka Mag определило районы, которым меньше всего грозят наводнения. Списки составляют и власти: региональное управление МВД публикует статистику по числу уличных преступлений, а Государственная жилищная инспекция регулярно составляет собственные рейтинги лучших районов города.
Еще один важный параметр в поиске хорошего района — планы по развитию локации. Сегодня квартал может быть тихим, но уже через 5–10 лет территории, возможно, застроят новыми высотными домами. Некоторые данные можно найти в Цифровом генплане: там указаны, например, проекты планировки и действующие разрешения на строительство.
Что лучше: первичный или вторичный рынок?
Большая часть сделок по недвижимости в России (около 75 %) приходится на вторичный рынок: эксперты связывают это с ценой. Средняя по стране стоимость квадратного метра в новых домах составляет сейчас 60–70 тысяч рублей; вторичное жилье стоит дешевле — около 61 тысячи рублей за метр.
Гендиректор Living Кирилл Тимофеев предупреждает: «вторичка» обычно требует значительных вложений в ремонт, которые в итоге «съедают» разницу в цене. У таких квартир могут быть и другие минусы: неудобная планировка, проблема с коммуникациями и дефицит парковочных мест во дворах. С другой стороны, жилье на вторичном рынке зачастую выигрывает у сравнимых по цене квартир в новостройках с точки зрения расположения — многие здания старого фонда находятся в центральных районах. Кроме того, в некоторых новых домах могут быть проблемы с шумоизоляцией.
«Кто-то рисует в голове проблемы с коммуникациями старого фонда в центре города, кто-то представить не может, как будет жить далеко от метро. Нужно понимать, что минусы будут и там и там. Как и плюсы. Нужно честно ответить себе, с чем вы готовы мириться, а с чем — никогда. И на основании этого уже принимать решение», — резюмирует юрист Евгения Цаплина.
О каких рисках нужно помнить, если покупаешь квартиру на вторичном рынке?
Собеседники «Бумаги» отмечают, что сделки с недвижимостью на первичном рынке юридически более прозрачны. Там есть четкое законодательное регулирование, защищающее покупателей от многих финансовых рисков — например, сделку на вторичном рынке могут аннулировать, если были нарушены права наследников или несовершеннолетних.
Также только на новостройки распространяется льготная ипотека, в Петербурге кредиты по этой программе выдают на жилье стоимостью не больше 12 миллионов рублей. Льготная ипотека может значительно снизить финальную стоимость жилья: только из-за разницы в платежах по кредиту покупатель однокомнатной квартиры может переплатить больше миллиона рублей за 20 лет. Программа действует до 1 ноября, Владимир Путин предложил ее продление до июля следующего года.
На вторичном рынке существуют и другие риски: ипотечные обременения, цепочки продаж и покупок. Все эти обстоятельства могут привести к потере прав собственности и денег. Выходом может стать ипотека с титульным страхованием. Кроме того, полезно будет обратиться к квалифицированному юристу: специалист изучит условия сделки и расскажет о возможных трудностях.
А какие критерии важны для новостроек? Как определить качественный дом?
Если исключить предпочтения покупателей, главным критерием хорошего нового дома в Living считают качество строительства. В числе важных показателей: энергоэффективность, высота потолков, характеристики окон, внутренняя отделка и количество квартир на этаже (представители сервиса говорят, что оптимальный вариант — не больше пяти-восьми, иначе могут проблемы с шумом).
Есть и другие важные характеристики: наличие паркинга и колясочных, безбарьерная среда на территории, качество благоустройства и игровых площадок, закрытый двор. Узнать об этих параметрах можно на сайтах застройщиков или на специализированных сервисах по подбору недвижимости.
Living публикует подробные отчеты о новых жилых комплексах Петербурга с оценкой качества работ застройщика по пятибалльной системе. Эксперты обращают внимание на архитектуру здания, благоустройство и инфраструктуру.
Как проверить застройщика на добросовестность?
Юрист Евгения Цаплина, которая специализируется на сделках с недвижимостью, советует первым делом изучить форумы дольщиков и сообщества людей, которые уже купили квартиры у интересующего вас застройщика: там можно заранее узнать о возможных проблемах.
Проверьте разрешение на строительство в Службе государственного строительного надзора и посмотрите, как часто девелопер является ответчиком в судебных заседаниях: в этом вам поможет картотека арбитражных дел и сайты районных судов. Можно также обратиться к Единому реестру застройщиков — это портал, который ранжирует застройщиков и жилые комплексы.
Проектную декларацию и документы по земельному участку можно найти в Единой системе жилищного строительства, а косвенным признаком благополучия застройщика является аккредитация объекта крупнейшими банками, добавляет гендиректор Living Кирилл Тимофеев.
Покупая квартиру с помощью сервиса Living, можно рассчитывать на бесплатное сопровождение сделки — специалисты будут рядом на всех этапах и помогут совершить безопасную покупку у надежного застройщика.
От чего зависит цена квартиры? Как повлияла на рынок недвижимости пандемия?
Стоимость квартир зависит от расположения дома, инфраструктуры, класса новостройки и стадии готовности дома (чем ближе срок сдачи, тем дороже жилье). При этом гендиректор Living Кирилл Тимофеев советует обращать внимание не только на цену недвижимости. «В каждом случае стоит рассчитать, действительно ли выгодно приобретать квартиру дешевле, но на котловане. Например, если семья арендует квартиру, то сумма аренды за все годы строительства может получиться выше, чем разница, которая сейчас есть между новостройками на разных этапах строительства», — объяснил он.
По мнению экспертов Living, среди факторов, которые повлияли на значительный рост цен на жилье в этом году, — кризис: горожане вкладывают деньги в стабильную недвижимость. Еще один фактор — программа льготной ипотеки. ЦБ РФ опасается, что она может вести к дальнейшему росту цен на жилье, создавая риски перегрева.
Пандемия коронавируса не слишком сильно отразилась на рынке недвижимости, считают аналитики Living. Единственное изменение — повышенный спрос на пригородные новостройки. Дополнительных рисков пандемия не создала, а если вы хотите максимально обезопасить себя — присмотритесь к эскроу-счетам. Кроме того, эксперты советуют тщательно просчитывать свои финансовые возможности, выбирая комфортные для себя суммы первого взноса и ежемесячного платежа.
Как выбрать банк для ипотеки?
Юрист Евгения Цаплина говорит, что сейчас стандарты банков очень похожи, а отличия в их программах минимальны. Она рекомендует обращать внимание на финансовые условия, порядок досрочного погашения кредита и возможность согласования продажи квартиры. А вот отказываться от страхования не следует, уверена Евгения: «При наступлении страхового случая важнее будет не то, сколько вы сэкономили, а то, за счет чего вы собираетесь погашать кредит в дальнейшем».
Гендиректор Living Кирилл Тимофеев добавил, что многие банки делают скидку для зарплатных клиентов, а в некоторых новостройках Ленобласти покупателям предлагают «сельскую ипотеку» по ставке в 2,7 % годовых. Узнать о самых выгодных предложениях можно на сайте сервиса, также клиентам предлагают сопровождение сделки на всех ее этапах.
