Что произошло с ценой на жилье за последние полгода, как покупатели отреагировали на падение рубля, кто теперь рискует больше всех и почему в результате кризиса застройщиков могут появиться качественные объекты нового формата.
Представители строительных холдингов и эксперты рассказали «Бумаге», как экономические потрясения этого года сказались на рынке недвижимости.
Эдуард Тиктинский
Президент холдинга RBI
— Последние полгода очень неравномерны. Когда курс только начал скакать, был большой всплеск, и спрос вырос. Сейчас мы с пристальным вниманием смотрим на четвертый квартал. Сентябрь был неплохой, но тем не менее у нас есть определенные беспокойство и тревога, потому что экономическая ситуация непростая, рынок неравномерный, большое превышение предложения над спросом, что особенно сильно ощущается в отношении недвижимости за КАД. В Петербурге ситуация более ровная: здесь мы рассчитываем на инфляционную корректировку цен, сильно расти они не будут, но и падения мы не ожидаем. По своим проектам мы аккуратно корректируем цену в сторону повышения, но небольшими шажками.
Что касается инвестиционной покупки жилья, на наших объектах вообще не так много инвесторов. Безусловно, они покупают какую-то часть однокомнатных квартир, но все-таки в основном к нам приходят люди, которые хотят здесь жить.
У нас есть беспокойство и тревога, потому что экономическая ситуация непростая, рынок неравномерный, большое превышение предложения над спросом
Любые проекты, которые не имели своих отличительных особенностей, пострадают в большей степени: им нечем будет конкурировать, кроме цены. Это происходит из-за большого объема предложения эконом-класса, но качественные проекты своих клиентов будут находить.
Есть дефицит предложения в элитном жилье, но на этот рынок просто не войти, потому что нужно иметь колоссальный опыт. Кроме того, правила игры там до конца не ясны: вы не знаете, что сможете построить в итоге, сколько квадратных метров сможете согласовать. Вы должны найти собственника и работать с ним рука об руку, чтобы он делил с вами риски. Это длинный путь: нужно согласовать проект с КГИОП, сделать историко-градостроительную экспертизу и так далее.
Зося Захарова
Генеральный директор London Real Invest
— Когда люди покупают недвижимость для жизни и когда они покупают объекты как инвесторы — это разные вещи. Если человек приобретает жилье для себя, то влияют такие факторы, как, например, возможность получения ипотечных денег. Сейчас такая возможность есть, ее никто не ограничил, ставка подросла, но не критично. У покупателей есть ощущение, что цены на рынке жилья могут вырасти, поэтому они стараются приобрести его быстрее. Но мы не видим спада продаж в плане покупки квартир для собственных нужд.
Что же касается инвестиционных сделок, коммерческой недвижимости, то за последние месяцы, когда курс активно менялся, продавцы перевели стоимости объектов в долларовые исчисления, причем по старому курсу, то есть стоимость объектов поднялась. Но есть и часть продавцов, которая все еще остается в рублевом диапазоне. Покупатели же неохотно приобретали недвижимость еще до момента резкого изменения курса, потому что на рынке уже ощущались кризисные явления. Сейчас же, после изменения курса, покупатели находятся в некотором раздумье. Период принятия решения со стороны приобретателей увеличился: они смотрят, как развиваются события, ждут, что произойдет с курсом дальше.
Покупатели неохотно приобретали недвижимость еще до момента резкого изменения курса, потому что на рынке уже ощущались кризисные явления
Хотя на фоне всех катаклизмов существуют и объекты, которые продаются и покупаются. В основном это случаи, когда продавцу надо срочно реализовать товар и он готов пойти на уступки, продать его по цене чуть ниже рыночной. На такие объекты всегда есть покупатели, они постоянно мониторят рынок и с удовольствием приобретают такую недвижимость.
И стагнация, и кризисные явления для рынка не новы. Еще с 2008 года собственники объектов и земельных участков стараются продумать концепцию таким образом, чтобы она была более эффективна и менее рискованна. Они стараются делать многофункциональные комплексы, чтобы задействовать различные сегменты рынка: например, когда на земельном участке реализованы и аппарт-отель, и офисный центр, и торговый центр. Эта тенденция правильная, и во многих случаях она решает сложную ситуацию собственника.
Ирина Ирбитская
Архитектор, урбанист, директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при президенте РФ
— В Москве пока тихая паника по поводу рынка недвижимости, особенно во вторичном секторе. Замерли покупатели в ожидании падения цен, и замерли продавцы, которые не хотят падать в цене. Все ждут, гроза будет или нет.
Сейчас ощущается стагнация рынка, если экономический кризис всех профессионалов накроет с головой, всем придется что-то делать: архитекторам — оптимизировать свои проектные процессы, а девелоперам — искать новые форматы жилой и другой недвижимости с тем, чтобы диверсифицировать риски. Я очень надеюсь, что в качестве последствий мы увидим объекты mix-used вместо монопрофильных территорий и объектов.
Что важно, так это реакция самых продвинутых девелоперов. Они стали обращаться за помощью в поиске новых форматов, причем не только жилой недвижимости, но и, к примеру, торговых центров. Например, существует формат офисной коммерческой недвижимости, в нем прописано, что там должно быть: ресторан, рецепция и другие функции, которые есть в здании. Или, например, жилой дом — это только жилье.
Замерли покупатели в ожидании падения цен, и замерли продавцы, которые не хотят падать в цене. Все ждут, гроза будет или нет
Теперь уже девелоперы спрашивают, как бы им их семь гектаров спроектировать так, чтобы, если грохнется рынок жилой недвижимости, они бы проектировали что-то другое. Таким образом они ищут способ устоять. А это очень выгодно нам, горожанам, архитекторам, так как это шанс, что в большом количестве будут появляться объекты с устойчивым качеством среды. Потому что качество среды определяется не только тем, что здание новое с иголочки, — оно определяется тем, как работает экономика данной территории, данного пространства.
Что касается трендов, налог на недвижимость, который сейчас пытаются ввести, на мой взгляд, уменьшит количество инвестиционных квартир, соответственно, повысит требования к этим квартирам. В Москве, например, не имеет значения, какую инвестиционную квартиру ты купил, — интересует ее локация. А с этим налогом вырастут требования к архитектуре, к условиям эксплуатации, к технологическому оснащению объектов.
