Суды, ОМОН и баннеры на доме: как жители новостроек борются с управляющими компаниями из-за грязной воды и высоких счетов

В новых кварталах Петербурга и области за чистотой и ремонтом домов, как правило, следят управляющие компании. Но порой жители новостроек выступают против организаций. Так, на балкон дома в Кудрове повесили баннер «Руки прочь от нашего дома», а в ЖК в Мурине решать конфликт жильцов с управляющей компанией приезжали полиция и ОМОН.

Как жители домов пытаются сменить управляющую компанию, почему так сложно добиться ремонта дома по гарантии и как петербуржцы жалуются на завышенные счета, трещины в стенах и грязную воду? «Бумага» поговорила с жителями новостроек, представителем управляющей компании и юристом.

Как в Кудрове судятся из-за ржавой воды и слабого напора

«УК „Уют“, руки прочь от нашего дома!» — такой плакат в январе вывесили на балконе дома в ЖК «Австрийский квартал». Новостройку на Венской улице, 5 сдали в декабре 2014 года. Управлять ей стала компания «Уют».

Жильцы заключают договор с управляющей компанией, чтобы та содержала дом. Общие обязанности УК прописаны в жилищном кодексе. Например, она должна обслуживать внутридомовые системы (трубопровод и электропроводку), убирать общие помещения и придомовую территорию, организовать сбор бытовых отходов. Кроме того, УК проводит ремонтные работы — например, «заделывает» крышу или трещины в стенах. Эти работы включены в плату за коммунальные услуги.

Проблемы на Венской, рассказывает житель дома Дмитрий Макаров, начались примерно через год после того, как в дом заехали жильцы: из кранов пошла ржавая вода. «Кто-то обходился фильтрами, потом стали ставить водогреи и подогревать холодную воду», — рассказывает Дмитрий.

В УК «Уют» говорят, что проблема возникла из-за того, что застройщик — компания «Полис групп» — установила металлические трубы. По словам представителей управляющей компании, грязная вода пошла и в соседних домах этого же застройщика.

Дмитрий Солодников, главный инженер УК «Уют»:

— При проектировании дома в систему горячего водоснабжения были заложены металлические трубы — без учета того, что система водоснабжения закрытая. То есть холодная вода, поступающая в дом, без дополнительной обработки нагревается и течет дальше в квартиры. За время эксплуатации неподготовленная вода создала внутри труб достаточно большой осадок ржавчины, которая возникает после нагревания воды при избытке в ней кислорода и железа.

По словам Солодникова, компания пыталась разными способами прочистить трубы, однако это помогало ненадолго. Так как дом находится на гарантийном ремонте, УК направляла претензии застройщику, чтобы он заменил трубы за свой счет. Но директор «Уюта» Ольга Еремина говорит, что «движения не было». Тогда «Уют» начала частично менять трубы в доме самостоятельно.

Вода, по словам жителей, стала чище. Но возникла другая проблема: с напором и температурой.

— Если раньше напор горячей воды был сильный, но вода — грязная, то теперь она стала более или менее чистая, но не выше 35–40 градусов и [течет] очень слабой струйкой, — рассказывает Дмитрий Макаров.

Солодников объясняет, что температура воды падает также из-за ржавчины в трубах. При этом, по его словам, даже если построить станцию водоподготовки, где вода бы проходила предварительную обработку, накопившийся осадок из труб уже не достать. Единственный выход, говорит инженер, — это полная замена труб во всем доме.

Сейчас, как рассказывает директор «Уюта» Ольга Еремина, около 70 процентов общих трубопроводов заменили на полипропилен.

— Система горячего водоснабжения сейчас нерабочая. Только благодаря замене подающих трубопроводов мы спасли часть системы. Это большие вложения: на эту замену потрачено уже порядка 1,5 миллионов рублей.

Кроме общих труб, необходимо заменить и квартирные стояки. Еремина говорит, что некоторые собственники делают это за свой счет уже сейчас. При этом управляющая компания пытается через суд добиться от застройщика полной замены системы водоснабжения.

Процесс длится уже около года. «Я считаю, что [расходы] должен возмещать застройщик. Если мы выигрываем суд, то сможем взыскать убытки», — говорит Еремина. Однако, если УК проиграет суд, оплачивать замену труб в квартирам придется жильцам.

Из-за того, что проблема с водой сохранялась, рассказывает Дмитрий Макаров, инициативная группа жильцов решила создать ТСН — товарищество собственников недвижимости — и расторгнуть договор с «Уютом»: «Ситуация с водой ухудшалась и ухудшалась, взаимодействие мы наладить не могли». Летом жители провели собрание и подали документы на регистрацию товарищества.

Дмитрий Макаров, жилец дома:

— В чем плюс [ТСЖ]: сейчас собственники платят деньги на счет УК и отчетности никакой не дождешься. А когда УК заключает договор с ТСЖ, то оплата идет со счета ТСЖ на счет УК. После создания ТСЖ мы его зарегистрировали.

Однако один из собственников подал иск в суд, чтобы оспорить собрание. Из-за этого дом не передали в управление ТСН. При этом, рассказывает Дмитрий, первое заседание прошло только спустя полгода — в середине января 2018 года.

С 1 августа часть жителей перестала платить «Уюту», обосновывая тем, что договор с компанией расторгнут. В компании же говорят, что все их договоры с поставщиками коммунальных услуг по-прежнему действительны и до решения суда дом находится в их управлении.

Ольга Еремина, директор «Уюта»:

— Они агитируют людей не платить УК «Уют» за воду и электричество. Но мне сейчас выставляют счета, и я должна платить, хотя мне собственники не платят, но пользуются [услугами].

В январе жители сообщили, что в доме отключили домофон и они вынуждены были звонить в диспетчерскую, которая собиралась не пускать неплательщиков в дом. В «Уюте» говорят, что таких ограничений не было и что у УК технически «нет возможности не пускать людей», потому что система домофонов предусмотрена проектом здания и в доме нет консьержей.

По закону, у управляющей компании нет права препятствовать доступу собственника к квартире, объясняет юрист Versus.legal Сергей Ковальков. Однако из-за неуплаты она может либо обратиться в суд, либо ограничить неплательщику какую-либо коммунальную услугу — за исключением отопления и холодной воды.

Сергей Ковальков, юрист:

— В некоторых регионах России есть такая практика, когда УК устанавливают специальные «заглушки» в канализационную трубу неплательщика, что препятствует водоотведению из квартиры. По словам представителей УК, это очень действенный механизм. Однако есть случаи, когда суды признавали такие мероприятия незаконными и заставляли УК убирать «заглушки», так как это нарушает санитарно-эпидемиологические нормы.

Как в ЖК «Новое Мурино» полиция и ОМОН мешали поменять управляющую компанию

Одно из самых заметных противостояний между жильцами и управляющей компанией проходило в ЖК «Новое Мурино». В ноябре прошлого года туда приезжала полиция и ОМОН, а нескольких жильцов задержали. Под крики «Позор!» полицейские изымали документы из диспетчерской.

Конфликт застройщика «ЦДС» в новостройках на улице Новая в Мурине продолжается более полутора лет. Летом 2016 года жители решили сменить управляющую компанию ЖЭС № 4. Недовольство вызывало качество работы, как рассказывает одна из жильцов Татьяна Казакова, от уборки до размера коммунальных платежей.

— Уборка МОПов (мест общего пользования — прим. «Бумаги») была отвратительной: жители сами мыли полы, платя за это деньги ЖЭС № 4 (содержание и ремонт дома обходились примерно в 1400 рублей — прим. «Бумаги»). И самое главное, ЖЭС № 4 делала всё, чтобы жители не могли платить за отопление по показаниям счетчиков тепла. Сначала счетчики вообще не были установлены. Когда их после многочисленных обращений жителей установили, ЖЭС № 4 придумывала различные причины, чтобы не считать по ним. В результате цифры в квитанциях выходили астрономические: за однокомнатную квартиру в 34 кв. м сумма могла быть 7 тысяч рублей.

Тогда жильцы провели общее собрание и выбрали новую УК — компанию «Ай Си». Она приступила к работе в сентябре 2016 года и управляла домом чуть меньше года. И после этого, рассказывает Татьяна, «началась череда судов».

От имени одного из жильцов дома был подан иск, требующий признать собрание недействительным. В итоге Всеволожский городской суд постановил, что жильцы всё еще входят в жилищно-строительный кооператив, а значит, не могут выбирать УК самостоятельно.

Будущие жильцы входили в кооператив, так как дома строились на средства пайщиков ЖСК «ЦДС-Мурино». Однако, по словам Татьяны, когда жильцы въезжали в дом, им выдавали ключи только при условии, что после выплаты пая они выйдут из ЖСК. Копий подписанных заявлений, по ее словам, не осталось, однако сохранилась переписка жителей в соцсетях о выходе из ЖСК (есть в распоряжении «Бумаги»).

Жители «Нового Мурина» подали на апелляцию. Собрание так и не признали — из-за формальных нарушений процедуры. Зато в новом постановлении суда (есть в распоряжении «Бумаги») сказано, что участники собрания уже не члены кооператива.

Из апелляционного определения:

«ЖСК „ЦДС-Мурино“ фактически выполнило уставные цели, удовлетворив потребность в жилье своих членов, и принявшие в оспариваемом собрании собственники помещений многоквартирного дома членами указанного ЖСК не являются с момента полной выплаты ими паевого взноса».

Осенью 2017 года в ЖК провели новое собрание: управляющей компанией на нем вновь выбрали «Ай Си». Но вскоре УК пришлось покинуть дома: 23 ноября 2017 года в ЖК «Новое Мурино» приехала полиция и ОМОН — по уголовному делу о самоуправстве. В скором времени к управлению домами вернулась ЖЭС № 4.

Пресс-служба ЖЭС № 4 (комментарий из сюжета канала «Россия»):

— Суды прошли, иски были удовлетворены, была подана апелляция, но суд второй инстанции оставил решение первого суда без изменений. То есть сейчас законным правом управлять домами обладает ЖЭС № 4.

Из группы ЖЭС №4 во «ВКонтакте»

Часть жильцов, говорит Татьяна, не оплачивает квитанции и не сдает ЖЭС показания счетчиков: «Если у людей возникают проблемы, то ищем среди соседей сантехников, электриков». По словам жительницы дома, на обращения жильцов в комитет по жилищному надзору отвечают, что они по-прежнему считаются членами ЖСК и не могут выбирать управляющую организацию. Вскоре собственники собираются провести митинг.

— Собственники борются не за какую-то конкретную УК, а за соблюдение своих прав. Всем понятно, что для того, чтобы выкинуть одного диспетчера и заменить его другим, десять полицейских машин и камаз ОМОНа просто так не приезжают.

Как выбирают управляющую компанию и почему ее сложно сменить

Одна из частых претензий жильцов к управляющей компании — в том, как ее выбрали. В новостройках для работы в первые месяцы после сдачи, как правило, УК назначает застройщик. После этого, по закону, компанию жильцы должны выбрать либо на общем собрании собственников, либо по конкурсу органа местного самоуправления.

В доме на Венской, рассказывает Дмитрий Макаров, управляющую компанию через 2,5 месяца выбрали собранием, однако, по его словам, не все жители понимали, что участвуют в голосовании.

— Происходило это следующим образом: когда люди получали ключи от дома, им предлагали анкеты [представители УК] и говорили: «Это анкетирование, чтобы узнать ваше мнение. Поставьте подпись». Так как инициировать общее собрание может только собственник, они вписали имя одного из собственников нашего дома, который об этом узнал только через полгода.

ЖК «Австрийский квартал»

Ирина, жительница жилого комплекса в Кудрове, рассказывает, что при заезде людям принесли бюллетени с вопросами об управлении домом. Сверив их, соседи заметили, что бумаги составлены неодинаково: там встречались разные реквизиты компании или варианты ответов на вопросы. «Но повестка дня на собрании должна быть единая для всех», — говорит Ирина.

Вместе с другими жильцами она сообщила о несоответствии в УК и застройщику. По ее словам, жители дома ждали, когда им выдадут новые бюллетени, чтобы провести собрание.

Ирина, жительница жилого комплекса в Кудрове:

— Нам сказали, что собрание будет попозже. А потом выяснилось, что собрание уже прошло. Видимо, они собирали бюллетени и в какой-то момент решили, что их хватает для кворума (кворум — число участников собрания, необходимое для принятия правомочных решений — прим. «Бумаги»).

Но, как рассказывает Ирина, многие жильцы либо вообще не были в курсе собрания, либо не голосовали за УК. Тогда инициативная группа попыталась запросить у компании список проголосовавших, но им отказали. Жители дома сначала писали в УФАС и местную администрацию, а затем решили обратиться в суд.

— Смысл нашей инициативы с иском в том, чтобы признать протокол [о выборе УК] недействительным, потому что это собрание многие не заметили. Пускай они (управляющая компания — прим. «Бумаги») остались бы, но какие-то наши требования и желания не игнорировали. Мы готовы платить управляющей компании за то, что она будет управлять домом и решать наши проблемы.

Как рассказали опрошенные «Бумагой» жители новых районов, во многих домах выбрать новую УК общим собранием бывает трудно: в нем должны принять участие более 50 % собственников, а в новостройках они часто не живут — например, из-за текущего ремонта или из-за того, что квартира предназначена для сдачи.

ЖК «Новое Мурино»

По словам юриста Сергея Ковалькова, жилищный кодекс не позволяет в любой момент по желанию жильцов сменить управляющую компанию. Это можно сделать если либо истек договор с УК, либо его расторгли по взаимному согласию, либо компания нарушила условия договора.

Жильцы также могут сменить УК, если она была выбрана по результатам конкурса органом местного самоуправления, но только в том случае, если собрание жильцов решило изменить способ управления домом. «Например, учредить ТСЖ. При этом ТСЖ может осуществлять управление непосредственно или заключить договор с любой УК, которая будет осуществлять содержание многоквартирного дома», — говорит Ковальков.

На что жалуются жители новостроек и почему управляющие компании решают не все проблемы

Мария заехала в жилой комплекс в Девяткине в октябре 2016 года. Тогда, рассказывает она, из крана шла чуть теплая вода, поэтому приходилось практически не разбавлять ее с холодной. При этом, говорит жительница, «вода стоит 122 рубля — это очень дорого, в городе — 50». Такой тариф указан для Муринского сельского поселения комитетом по тарифам Ленобласти.

Во дворе дома, рассказывает Мария, стали проходить собрания по несколько десятков человек — из-за завышенных, по их мнению, счетов. Хотя на величину самих тарифов влиять управляющая компания не может, объем расходов, по словам Марии, остается для жителей непрозрачным, а делать перерасчет УК отказывается.

Мария, жительница ЖК в Девяткине:

— Пишут расход воды и света по нормативам, а потом, когда люди вносят показания, отказываются делать перерасчет. Тебе приходит счет 15 тысяч за квартиру (для 80 кв. м — прим. «Бумаги») — в доме, который сыпется.

Как объясняет юрист Сергей Ковальков, если в доме установлен общедомовой прибор учета (например, общедомовой счетчик горячей или холодной воды), то УК по требованию потребителя обязана предоставлять сведения о показаниях в течение одного рабочего дня. При этом житель может запросить показания за три прошлых года.

ЖК «Новое Мурино»

Часто претензии к УК возникают из-за многочисленных строительных неполадок в доме. «Зимой на окнах внутри квартиры — лед и снег у подоконников. То есть нужно не просто ремонтировать окна, а менять. Добиться этого невозможно», — перечисляет Мария проблемы дома в Мурине.

Новостройки, как правило, находятся на гарантийном ремонте в течение пяти лет, то есть в этот срок оплачивать ремонт дома должен застройщик. Однако, рассказывают опрошенные «Бумагой» жители, добиться ремонта по гарантии часто бывает сложно.

— По масштабным вопросам, таким как дом на гарантии, — движения никакого, — рассказывает Ирина из жилого комплекса в Кудрове. — У нас очень много строительных недоделок: например, по потолку в паркинге идет трещина, есть подмокание стен. Этим надо заниматься, потому что через пять лет будет уже поздно.

По словам директора УК «Уют» Ольги Ереминой, которая управляет домами в нескольких районах Петербурга и области, взыскать с застройщиков деньги на гарантийный ремонт действительно бывает непросто: «Это сложно, потому что, во-первых, у нас мало успешной практики по гарантийным обязательствам. А во-вторых, застройщики очень быстро банкротятся, к сожалению. К этому времени денег на гарантийные работы у них практически нет. Это мои риски и убытки».

ТЕГИ: 
Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

Новости

все новости

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.