Что нужно знать о будущем жильце, почему не стоит сдавать квартиру родственникам, кто должен ремонтировать батареи и сантехнику и что делать, если съемщик перестал платить или сломал мебель?
В партнерском материале с управляющей компанией Club Rentals «Бумага» рассказывает, как начать сдавать свою квартиру и выбрать подходящего арендатора.
Я хочу сдать свою квартиру. С чего начать?
Приведите квартиру в порядок: приберитесь, вынесите ненужные арендаторам вещи, почините сантехнику и бытовые приборы. Затем сделайте качественные фотографии жилья и составьте объявление о сдаче: в нем подробно опишите квартиру и ее преимущества, укажите стоимость аренды. Обозначьте свои требования к кандидатам: скажем, вы не хотите жильцов с детьми или животными.
Сдавать через агентов или сдавать самостоятельно — в чем разница?
Вы можете обратиться в риэлтерское агентство для поиска арендатора. Агент будет принимать звонки кандидатов, показывать им квартиру, а также предоставит типовой договор на сдачу квартиры. Однако агент работает с клиентом только до подписания договора и получения комиссии с арендатора. За дальнейшие платежи и поведение арендатора он ответственности не несет.
Можно также самостоятельно дать объявление в интернете. Как правило, вскоре после этого собственнику начинают звонить агенты: таким образом квартиру можно сдать быстрее, чем обратившись только к одному агенту. Однако квартиру вы будете показывать самостоятельно. Если за два-три дня нет ни одного звонка, то, вероятно, вы завысили цену.
Можно сдать квартиру родственникам или друзьям. Так ведь наверняка надежнее?
Если вы намерены сдавать квартиру и получать с нее доход, то к этому стоит относиться как к бизнесу. Поэтому лучше, чтобы отношения с арендатором были максимально формальные.
Что мне нужно знать об арендаторе?
Выясните у кандидата его профессию, место работы, а также планы на ближайшие годы. Можно спросить у кандидата, по какой причине он переехал из предыдущей квартиры. Чем сильнее съемщик заинтересован в вашей квартире, тем больше вероятность, что вы сможете получить больше информации.
Для подписания договора обязательно сделайте копию паспорта арендатора.
Обязательно ли заключать с арендатором договор?
Да. Как правило, договор на аренду жилья заключается на одиннадцать месяцев. Необходимо прописать в нем срок аренды, ежемесячную сумму аренды, дату оплаты, размер залога, оплату коммунальных платежей, условия расторжения договора и ответственность в случае ущерба или нарушения договора.
Документ фиксирует все формальности, в том числе возможность повышения арендной платы, штрафы за просроченную оплату и необходимость ремонта поврежденного имущества.
Пропишите как можно больше деталей, чтобы избежать разногласий в дальнейшем. К договору приложите акт приема-передачи квартиры с описью имущества и состояния квартиры. Документ вы сможете использовать в суде в случае конфликта.
А какие есть гарантии сохранности квартиры?
Частичной гарантией является залог — сумма, которая берется с арендатора и остается у собственника до конца аренды. Обычно он равен сумме одного месяца аренды. Условия использования залога прописываются в договоре: из него вычитается сумма ущерба, причиненного арендатором. Кроме того, залог также может не возвращаться, если съемщик выезжает раньше положенного срока.
Полную гарантию обеспечивает страхование имущества и жилья.
Пока арендатор живет в квартире, он несет ответственность за ее состояние?
Не только. Собственник должен понимать, что это его недвижимость, даже если там живет кто-то другой. Арендатор несет ответственность только за ущерб, нанесенный по его вине. Если же в квартире сломалась проводка или не идет горячая вода, то решает такие проблемы хозяин жилья. Ответственность в случае поломки бытовой техники и мебели должна быть прописана в договоре.
Кто должен оплачивать коммунальные услуги?
Коммунальные услуги может оплачивать либо арендатор, либо хозяин жилья: тогда стоимость коммунальных платежей нужно добавить к арендной плате. В таком случае вы будете уверены в том, что все счета оплачены вовремя и вам не начислят пени за просроченные платежи.
Чтобы определить среднюю сумму коммунальных услуг, посмотрите квитанцию коммунальных платежей за месяц, а также средний счет за электроэнергию. Потом эту сумму можно корректировать в зависимости от того, сколько тратит арендатор.
Как контролировать состояние квартиры?
Правила посещения квартиры должны быть прописаны в договоре — например, что ежемесячный визит собственника будет заранее согласован с арендатором.
Главное, чтобы квартиру вернули в том же состоянии, в котором ее сняли. Поэтому не стоит запрещать арендатору перестановку мебели или требовать поливать ваши цветы.
Могу я потребовать от арендатора немедленно съехать?
Нет, выселить арендатора немедленно вы не можете. Это можно сделать только в соответствии с договором.
Как быть, если арендатор не платит?
Если съемщик позвонил и объяснил, почему не может заплатить вовремя, это не такой серьезный повод для беспокойства. Если же он не выходит с вами на связь в течение недели, стоит приехать в квартиру и проверить ситуацию лично. Бывает, что арендатор бесследно исчезает. Тогда меняйте замки и начинайте искать нового съемщика.
Когда же арендатор регулярно задерживает оплату и с каждым разом срок задержки увеличивается, это повод расторгнуть с ним договор.
Если я сдаю квартиру, то должен ли платить налоги?
По закону, вы должны платить подоходный налог — 13 % от арендной платы. Это ваша личная ответственность. Если вы не платите налог, то вам может прийти уведомление от налоговой инспекции.
Если мне некогда этим заниматься или я уезжаю из города, кто может сдавать квартиру за меня?
Есть компании, которые занимаются управлением жилой недвижимостью. Одна из них — это Club Rentals.
Компания, которая занимается доверительным управлением, находит арендатора, согласовывает с вами его кандидатуру и условия договора, подписывает договор (его пример можно посмотреть здесь). Компания следит за квартирой на протяжении всего периода сдачи: контролирует своевременную выплату аренды, оплату коммунальных услуг, проводит осмотр квартиры и при необходимости — делает ремонт. Самое главное: вам высылают арендную плату и предоставляют ежемесячную финансовую отчетность.
Для того чтобы воспользоваться услугами профессиональной компании, вам нужно прийти в ее офис и согласовать условия сотрудничества. Если вас всё устраивает, выписать доверенность на доверительное управление у нотариуса.