На недвижимости можно заработать, не только сдавая квартиры. Что нужно знать о перепродаже и переуступке? И выгодно ли покупать апартаменты?

Покупка квартир для последующей сдачи в аренду остается одним из самых популярных способов инвестиций для россиян, хотя доходность такого жилья, по мнению экспертов, падает. При этом сдача квартир — довольно рискованный бизнес. Какие еще способы заработка на недвижимости предлагает рынок, в чем их преимущества и риски, какую доходность они обеспечивают и как обстоят дела с налогами?

Для партнерского материала с «Петербургской Недвижимостью» «Бумага» поговорила с экспертами и рассказывает о трех видах альтернативных инвестиций в жилье: переуступке прав, перепродаже готовых квартир и покупке апарт-отелей.

Партнер материала

«Петербургская Недвижимость» продает квартиры напрямую от застройщиков без комиссии за услуги. Компания предлагает клиентам специализированный сервис инвестирования: специалисты подберут выгодные объекты, оценят их справедливую стоимость, сообщат клиентам о лучшем времени для продажи, а также возьмут на себя сопровождение сделки. Благодаря помощи специалистов продажа может быть на 5–10 % выгоднее, чем при самостоятельном поиске покупателей.

Что такое переуступка и как на ней можно заработать?

Переуступка, или цессия, — это сделка по продаже жилья в доме на стадии строительства. В этом случае продавец передает покупателю права на требование недвижимости. То есть в договоре участия в долевом строительстве (ДДУ) одного дольщика меняют на другого.
Некоторые дольщики используют переуступку, когда в их жизни возникают новые обстоятельства: например, необходимость переезда в другой город. Но этот механизм подходит и для инвестиций: со временем цена квартир в строящихся домах растет. Таким образом, можно получить выгоду от покупки квартиры на нулевом этапе строительства и от переуступки прав на высокой стадии готовности дома.
Сейчас этот вид сделки становится популярнее. Например, за 2020 год в «Петербургской Недвижимости» было реализовано в 1,6 раза больше сделок по переуступкам, чем в 2019-м. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», доля сделок по переуступкам в общей структуре продаж компании по итогам 2020 года также выросла с 1,5 % до 2,5 %. Больше всего квартир по переуступкам реализуется в сегменте «масс-маркет»: их доля в 2020 году составила 92 %.
Подобные сделки выгодны и для покупателей, говорит руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова. Ближе к завершению строительства на объектах обычно не остается квартир от застройщика, а те, что всё-таки остаются, зачастую дороже жилья по переуступке. Кроме того, сделки с действующими дольщиками позволяют покупателям расширить выбор квартир — например, подобрать нужную планировку жилья.
— Самые популярные для инвестиций типы квартир — студии и однокомнатные, — объясняет Кобякова. — Но не стоит забывать и про квартиры большего метража. Обычно в проектах их меньше, а это означает, что и предложений по переуступкам будет немного — [квартиру] можно будет продать дороже и быстрее. Факторы, влияющие на спрос: сам объект строительства, планировка, этаж, качество отделки.

Как растет цена квартир в новостройках на разных этапах строительства? И сколько денег можно заработать на переуступке прав?

По словам собеседников «Бумаги», цены на квартиры ближе к сдаче дома в эксплуатацию только растут — особенно если покупатель правильно выбрал квартиру для инвестирования: оценил надежность застройщика, локацию объекта, планировку квартиры и другие факторы.
Руководитель направления по развитию «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова советует инвесторам заключать договор участия в долевом строительстве на самом старте продаж — потом цены на квартиры будут только расти, а их выбор уменьшаться. «Самое выгодное время для переуступки квартиры начинается за шесть месяцев до ввода дома в эксплуатацию, но это не однозначное правило, — объясняет Кобякова. — Бывают объекты, которые выходят на хорошую доходность уже через полгода после старта: инвестор может принять решение выйти из инвестиции в это время, чтобы переложить денежные средства в следующий объект».
Скорость реализации квартиры по переуступке зависит от стоимости квартиры и уникальности предложения, а также от того, кто именно занимается продажей: сам владелец или профессиональные риелторы. Средний прирост стоимости квартир при цессионных сделках составляет около 30 % за полтора-два года. Сегодня прогнозные показатели доходности по переуступкам прав в среднем по рынку — 12–15 % годовых, говорят в «Петербургской Недвижимости».

Пример расчета инвестиционной доходности для 2-комнатной квартиры площадью 50,27 кв. м с отделкой в жилом комплексе «Чистое небо»
Стоимость квартиры сейчас: 7,5 млн рублей
Ожидаемая стоимость на момент сдачи (2022 год, II квартал): 8,7 млн рублей
Доходность на момент сдачи: 16 %
Доходность годовых: 13 %
Преимущества жилого комплекса:
— развитая инфраструктура в Приморском районе;
— 15 минут езды до станции метро «Комендантский проспект»;
— качественная чистовая отделка квартир;
— большой спрос на ЖК.
ЖК «Чистое небо», корп. 11: СПб, Комендантский пр., уч. 1 (юго-западнее пересечения с рекой Каменкой), кад. номер ЗУ 78:34:0004281:11954. Застройщик ООО «СК «Каменка». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Проектная декларация на сайте ЕИСЖС (наш.дом.рф).

Как правильно оформить переуступку и какие риски существуют в этом случае?

Переуступку прав требования квартиры нужно согласовывать с застройщиком в нескольких случаях: если в договоре долевого строительства есть соответствующий пункт, если в сделке задействована ипотека банка «ВТБ» и если квартира приобретена в рассрочку, которая еще не полностью погашена.
Квартиры, приобретенные по ипотеке, тоже подходят для цессии, но у многих банков на этот случай есть дополнительные ограничения и комиссии: все нюансы клиентам лучше обговорить до оформления договора.
Оформить сделку можно с участием застройщика (в этом случае строительная компания выступит дополнительным гарантом) или в двустороннем виде: через нотариуса либо в простой письменной форме. При этом не стоит забывать, что любые инвестиции связаны с определенными рисками, и недвижимость — не исключение.
Информацию о надежности строительной компании можно найти в Службе государственного строительного надзора, картотеке арбитражных дел и в Едином реестре застройщиков. Кроме того, необходимо проверить договор переуступки, возможное банкротство и дееспособность сторон, наличие различных обременений и оплату по ДДУ.

Квартиру можно перепродать и после сдачи дома в эксплуатацию. Чем этот вариант отличается от переуступки?

Перепродажа квартиры отличается от переуступки тем, что в этом случае дольщик не переуступает права на недвижимость, а дожидается сдачи объекта в эксплуатацию и вступает в собственность. Вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Валерий Виноградов рассказал «Бумаге», что стоимость готового жилья всегда выше цены квартир, которые реализуются через переуступку, — на полмиллиона, а иногда и больше. «У топовых застройщиков дома строятся порядка двух лет, и итоговый годовой процент достигает от 25 % до 40 % годовых, в зависимости от локации и объекта», — говорит он.
Вместе с тем перепродажа готовой недвижимости связана со многими рисками и дополнительными затратами. Например, если вы покупали квартиру в кредит, то чем дольше вы сохраняете права на жилье за собой, тем больше ежемесячных ипотечных платежей вам нужно будет внести банку.

Что выгоднее — переуступка прав или перепродажа готовой квартиры? Какие регулярные расходы возникнут у вас, после того как дом будет достроен?

Еще одна трудность перепродажи готового жилья заключается в том, что, пока ипотека не выплачена полностью, продать квартиру может быть нелегко.
Валерий Виноградов объясняет: «Многие банки предоставляют возможность продать квартиру из-под залога. Но нужно учитывать, что стоимость квартиры в таком случае будет ниже, и не все банки разрешают продажу квартиры, находящейся в залоге. Зачастую сначала нужно погасить долг, снять обременение, а потом продавать. Наконец, нужно понимать, что такая сделка — не быстрая и не безопасная. Я бы рекомендовал обратиться к специалисту, [который будет ее сопровождать]».
Не нужно забывать и о налогах: при продаже готового жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока владения, нужно будет заплатить налог в размере 13 %. Минимальный срок владения жильем сегодня составляет от трех до пяти лет в зависимости от многих обстоятельств — например, от того, владеете ли вы другой недвижимостью. Кроме того, уменьшить налог можно с помощью имущественного вычета. Более подробная информация об этом опубликована на сайте ФНС.
Тем инвесторам, которые всё же решат заняться перепродажей, Валерий Виноградов рекомендует провести в квартире ремонт. «В условиях большого предложения в сданных домах шансы продать жилье по хорошей цене появляются только при наличии предпродажной подготовки», — отметил эксперт.

Инвестировать деньги можно и в апарт-отели. Чем этот вариант отличается от обычной квартиры под сдачу?

Апарт-отели — относительно новый вид недвижимости для российских инвесторов. От обычных гостиниц они отличаются тем, что номера в таких комплексах принадлежат разным лицам и практически все комнаты оснащены кухонной зоной. Собственники номеров могут оформить временную прописку и жить там — или сдавать комнаты в аренду, получая доход.
Консалтинговая компания Knight Frank St Petersburg рекомендует инвесторам сервисные апартаменты: в них управляющая компания полностью занимается содержанием и сдачей номеров. Это выгодно отличает апарт-отели от квартир под сдачу, говорят эксперты.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, объясняет: «Инвестору необходимо только приобрести апартаменты и подписать договор на их управление, все остальные заботы берет на себя гостиничный оператор. В случае квартиры под сдачу инвестор вынужден самостоятельно выполнить ремонт, обустроить квартиру, найти арендатора и контролировать условия выполнения договора и своевременную оплату».
Инвестиции в апарт-отели набирают популярность: с конца 2019 года общее предложение апартаментов уменьшилось на 49 %, несмотря на ввод новых комплексов в эксплуатацию, сообщили аналитики Knight Frank St Petersburg. Рынок реагирует на растущий спрос: если в 2019 и 2020 годах застройщики сдали шесть и восемь объектов (на 4,5 тысячи и 3,7 тысячи номеров), то на 2021-й запланировано завершение строительства 14 проектов на 8 тысяч апартаментов.

В декабре 2020 года холдинг Setl Group ввел в эксплуатацию два корпуса апартаментов в составе проекта «Artline в Приморском». Комплекс расположен в пешей доступности от станции метро «Старая Деревня». Все апартаменты выполнены с чистовой отделкой по стандарту «Итальянские коллекции». В ЖК представлен большой выбор планировок: от студий до трехкомнатных.
ЖК «Artline в Приморском» (ЖК «Артлайн в Приморском»): СПб, Торфяная дорога, дом 17, корп. 3 и 6. Продавец ООО «Сэтл Сити». С проектной документацией можно ознакомиться в установленном законом порядке. Стандарты отделки на сайте www.setlgroup.ru. Фактические элементы благоустройства, а также материалы отделки могут отличаться от указанных.

Апарт-отели презентуют как удачный инвестиционный инструмент с большой доходностью. А есть подводные камни?

Апартаменты зачастую дешевле квартир, но инвесторы в апарт-отели сталкиваются с несколькими статьями расходов: оплатой услуг управляющей компании (это может быть фиксированная сумма или процент от дохода инвестора), коммунальными платежами, а также налогами на имущество (0,5 %) и доход (НДФЛ). Уменьшить размер НДФЛ можно, зарегистрировавшись в качестве самозанятого.
Кроме того, владельцы апартаментов должны потратиться на оснащение номера. Обычно все комнаты оформляют в едином стиле — стоимость этой услуги нужно уточнять у представителей управляющей компании.
Доходность вложений в среднем по рынку составляет 6–10 %, этот показатель зависит от загрузки номера, управляющей компании и инвестиционной программы. Обычно УК предлагают инвесторам разные стратегии: от ориентирования на краткосрочную аренду апартаментов до более консервативных моделей, предполагающих меньшую, но гарантированную прибыль, говорят в Knight Frank St Petersburg.


Ранее «Бумага» поговорила с владельцами апартаментов об их отличиях от квартир и выгодности таких инвестиций.

Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.
Петербургское жилье
Ищете квартиру? Сервис The Meters найдет подходящее жилье на «Авито» и «Циане» — и учтет пожелания по ремонту
Как новостройки влияют на облик Петербурга и почему их вид вызывает столько дискуссий? Отвечают градопланировщики и социологи
Петербург вошел в топ-10 городов мира по росту цен на элитное жилье, обогнав Лос-Анджелес и Москву
Панорамные окна или открытая терраса: какую квартиру выбрать в Петербурге, чтобы в ней было светло
«Мы устали от постоянного движения машин». Истории петербуржцев, которые переехали в малоэтажный квартал рядом с озерами — как в Финляндии
Третья волна коронавируса
Как растет число заболевших и умерших из-за коронавируса в Петербурге — показываем на графиках
На набережных Петербурга — толпы, люди смотрят парад ВМФ. Роспотребнадзор предупреждал об опасности из-за коронавируса
В Петербурге свободна треть коек для пациентов с коронавирусом. Количество госпитализаций продолжает снижаться
За 22 дня июля в Петербурге от коронавируса умерло больше людей, чем за весь июнь. Показатели смертности близки к рекордным за всю пандемию
В Петербурге 547 госпитализаций за сутки — почти в два раза меньше, чем в конце июня. Это говорит о снижении интенсивности распространения COVID-19
Лето в Петербурге
В Петербурге снова жара, но вот-вот похолодает. Какой будет погода в конце июля и начале августа — рассказывает синоптик
«Начинается прогрев»: на следующей неделе в Петербург вернется жара до +32 градусов ☀️ Сегодня — крепкий ветер и метровые волны
На станции «Площадь Ленина» откроют выход на Финляндский вокзал. Он будет работать по выходным
Узнайте, какой будет погода в ближайшие два дня, чтобы спланировать выходные: ☀️ или ☔
«Это уже не дождь, это ДОЖДЬ». Петербуржцы всё еще не привыкли, что аномальная жара прошла, — и радуются непогоде
Вакцинация от коронавируса
В Петербурге первично привились 1,2 млн человек. В Смольном говорили, что именно столько нужно для формирования коллективного иммунитета
На улицах Петербурга начинается вакцинация бездомных от коронавируса. Первая акция пройдет 26 июля
«Устойчивый тренд на снижение заболеваемости»: глава комздрава прокомментировал ситуацию с COVID-19 в Петербурге
В Петербурге открывают шатры для вакцинации от COVID-19 — у берега Финского залива и «Приморской». Показываем макет и то, как сейчас выглядит первая палатка
«Сколько должно умереть, чтобы ты привился?» Петербуржцы критикуют агрессивную рекламу вакцинации — такие баннеры есть и в других городах, но их заказчик неизвестен
Коллеги «Бумаги»
Как «Независимая ассоциация врачей» отговаривает россиян прививаться
У противников вакцинации появилось два новых аргумента против прививок
Сам себе телевизор
Гид по пригородам Петербурга
В Петяярви — маршрут для долгой бодрой прогулки и идеальные места для пикников. Осмотрите заброшенную финскую ГЭС с водопадом и лесные озера
В Гатчине — не только дворец и парки. Осмотрите замок мальтийских рыцарей, деревянную дачу с башней и старинную слободу, где жили егеря
В Орехове — самая высокая точка Карельского перешейка, заказник с дикими зверьми и озера. Летом в полях цветет рапс и пасутся лошади
В Лебяжьем — «кладбище поездов», столетние дома и военные форты. Прогуляйтесь по местам писателя Бианки и останьтесь до вечера, чтобы увидеть закат над заливом
В Приморске — старая финская кирха и пирс, на котором испытывают ледоколы. Прогуляйтесь по берегу залива и заказнику с морскими видами
Подкасты «Бумаги»
Как работают вакцины против COVID-19 и от чего зависит их эффективность? Слушайте в лекции Ирины Якутенко
«Болезнь не делает из тебя другого человека — она вскрывает то, что уже есть». В подкасте «Волосы отрастут» Ульяна Шкатова рассказывает о лечении меланомы и блоге про рак
«Это ответственная работа, где твой начальник онлайн 24/7». Как мужчины берут отпуск по уходу за ребенком и зачем борются со стереотипами о маскулинности
Как одеваться экологично? В этом подкасте говорим про влияние моды на климат и бережное отношение к вещам
Чем грозит таяние ледников и вечной мерзлоты и как ученые воссоздают экосистему эпохи мамонтов? В этом подкасте обсуждаем Арктику и Антарктику

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.

К сожалению, мы не поддерживаем Internet Explorer. Читайте наши материалы с помощью других браузеров, например, Mozilla Firefox или Chrome.