18 февраля 2014
Полезная площадь: как зарабатывают креативные кластеры Петербурга
За год в Петербурге открылось несколько креативных кластеров, еще два готовится к запуску на Васильевском острове: Korpus-2 и «Кима6», который станет самым большим в городе. Одни из них открывают крупные девелоперские компании, другие же — творческие команды, не имеющие большого опыта ни в бизнесе, ни в работе с недвижимостью. Иногда же отношения собственника здания с организаторами кластера и вовсе заканчиваются конфликтом: так, например, в прошлом году со скандалом выселяли «Четверть». «Бумага» узнала у представителей креативных пространств и эксперта по недвижимости, насколько это прибыльный бизнес, чем опасна аренда зданий и почему кластеры — временное явление.
Фото: Егор Цветков / «Бумага»
В марте в Петербурге откроется новый креативный кластер Korpus-2 в Биржевом переулке. Сейчас создатели пространства набирают резидентов: бары, магазины, стартапы. По словам координатора проекта Алексея Логинова, между офисными помещениями, которые будут сдаваться в аренду, и зоной для посетителей с кафе, хостелами и шоу-румами площадь будет разделена примерно поровну. — Все творческое должно приносить не только удовольствие, но и средства. Это правило действует и наоборот. Korpus-2 — это стартовая площадка единомышленников, молодых предпринимателей, которые создают свои проекты под одной крышей, и точка притяжения для горожан в будущем, — считает Логинов. Здание, в котором откроется Korpus-2, было построено в 2007 году с сохранением внешнего вида бывших Елисеевских складов и входит в элитный жилой комплекс «У Ростральных колонн». Команда, занимающаяся развитием креативного пространства, сделала черновой ремонт помещений, однако работать в них пока невозможно: резидентам предстоит заниматься отделкой самостоятельно.
«Создание креативного пространства — это маркетинговый ход, который позволяет привлечь внимание к проекту редевелопмента. Это все продукт экономического развития»
Как объясняет генеральный директор London Real Invest Зося Захарова, в среднем стоимость подготовки здания к сдаче составляет около 15 тысяч рублей за квадратный метр. Однако все зависит от состояния дома, поэтому эта сумма может быть и пять тысяч, и 35. Тем не менее отделка для творческих пространств стоит несколько ниже, чем для бизнес-центров, так как предполагает минимальный ремонт. — Креативные кластеры мало чем отличаются от офисных центров. Как правило, они создаются в бывших производственных корпусах, — говорит Захарова. — Главное отличие — это большие, открытые пространства, где могут разместиться студии, выставочные комплексы. Второй момент — это минимальная отделка помещения, в результате чего эти производственные помещения становятся пригодными для довольно ограниченного круга компаний, которые занимаются какой-то творческой деятельностью. Как рассказывает Захарова, креативные кластеры, которые есть в Петербурге, тяготеют к бизнес-центрам класса B-B+ (категория офисных помещений среднего уровня). По ее словам, за счет экономии на ремонте, а также невысокого спроса на такие помещения, и арендная ставка, по которой сдаются кластеры, оказывается ниже, чем в бизнес-центрах.  

«Ткачи»: коммерческий проект с творческими амбициями

Пространство «Ткачи» работает в Петербурге с 2012 года. Выкупила и полностью отремонтировала здание на набережной Обводного канала группа компаний «Овентал», затратив на это порядка 25 миллионов долларов. Сегодня «Ткачи», с одной стороны, представляют собой коммерческий проект с четко выстроенной экономической моделью: основной доход приносят офисы, в несколько раз меньше — шоу-румы и магазины и небольшую долю — культурные мероприятия. Стоимость аренды при этом достаточно высока — 1000–1500 рублей за квадратный метр, что находится в диапазоне арендой ставки для обычных петербургских офисов (по данным rosrealt.ru, средняя стоимость аренды офиса в Петербурге — около 1100 рублей за метр в месяц).
«Мы не можем продавать наши метры по ценам, которые неадекватны инвестициям»
С другой стороны, «Ткачи» позиционируют себя именно как «креативное пространство», а не как обычный бизнес-центр. Поэтому все — и компаний-арендаторов, и торговые точки, и выставки — здесь стараются подбирать в соответствии с единым замыслом. Команда, занимающаяся развитием выставочного этажа, сменилась летом 2013 года, после конфликта арендатора с владельцами здания. Тогда «Овентал» расторгла договор с Planet Media Group из-за того, что не был выполнен план мероприятий. Теперь на пятом этаже работает «Центр развития творческих индустрий». Как рассказывает его президент Дмитрий Мильков, серьезно поменять концепцию «Ткачей» уже нельзя, поскольку это «проект состоявшийся», однако все мероприятия необходимо вписывать в общую концепцию пространства, что раньше происходило не всегда.
На фото: Дмитрий Мильков
— Хочется добиться определенной синергии между событийным рядом на пятом этаже (Tkachi Open Space) и на других этажах здания (офисы, студии, магазины, шоу-румы). Мы видим «Ткачи» единым организмом. У «Ткачей» должна быть понятная, целостная, определяемая и описываемая целевая аудитория, по крайней мере, ее ядро. «Ткачи» не должны и не могут быть пространством «для всех и ни для кого». Одно из самых громких событий, благодаря которому стали известны «Ткачи», — выставка Icons Марата Гельмана, прошедшая там в марте-мае прошлого года. Однако минус таких мероприятий, по мнению Милькова, в том, что посетитель приходит на выставку в «Ткачи» лишь один раз, а значит, один раз платит за вход, за чашку кофе в кафе и один раз покупает что-то в магазине. В идеале же он должен это делать каждые выходные, а все события, организованные там, в перспективе тоже должны быть ориентированы на коммерческий эффект. — Это диктуется и стоимостью нашего метра, и нашей инфраструктурой. Мы не можем продавать наши метры по ценам, которые неадекватны инвестициям: не оправдывают ожидания ни с экономической, ни с коммуникационной точки зрения, — рассуждает Мильков. — Это специфика «Ткачей». Я не говорю, что она меня безумно радует, но она такая, какая есть: наши проекты должны генерировать прибыль. Если же сиюминутной и конкретно материальной прибыли от проекта нет, то мы должны очень четко понимать, зачем мы проводим то или иное мероприятие без прямой материальной выгоды. Такие мероприятия мы все равно проводим, их немало. Но это мероприятия, к которым мы предъявляем весьма высокие требования. Если брать кластер, задуманный как девелоперский проект, предполагающий реконструкцию здания, то в среднем доход, считает Захарова, может быть на уровне 14–15 %.  

«Третий кластер», «Флигель», «Архитектор»: бары и студии в старых особняках

Компания BS Group, которая занимается «Архитектором», открывает в Петербурге уже не первое креативное пространство. «Третий кластер» на Некрасова открылся в конце прошлого года, готовится к официальному запуску пространство «Флигель» на Восстания, 24. Кроме того, в глобальных планах у компании — взять в управление еще несколько зданий на улице Некрасова, чтобы сделать ее еще одной точкой притяжения в городе.
«У нас нет как таковой прибыли — мы пытаемся окупить затраты»
Главное отличие кластеров BS Group от «Ткачей» состоит в том, что они располагаются не в выкупленных зданиях, а во взятых в аренду. Преимущество — более низкий стартовый капитал, необходимый для открытия кластера. Но есть и свои минусы: например, собственник может пытаться влиять на бизнес, устанавливать ограничения. Помимо этого, как рассказывает руководитель пространств Александр Басалыгин, нет гарантий, что с тобой внезапно не расторгнут договор, как это было, например, в «Четверти». — С некоторыми собственниками мы сейчас обсуждаем вопрос компенсации, также можно оспорить расторжение договора. К сожалению, в городе не так много мест, где можно что-то сделать. В городской собственности немало таких зданий, мы общались с городом, говорим: «Давайте мы как-нибудь сделаем пространство». Но город у нас хуже любого собственника может быть. Там десятки пунктов, за которые с тобой договор расторгнут на следующий день, десятки — за которые ты должен заплатить компенсацию в виде годовой аренды, и договоры на одиннадцать месяцев, которые ты потом не пролонгируешь.
На фото: Александр Басалыгин
Внутренняя идеология таких проектов — объединить единомышленников с похожими взглядами и вкусами. Пространства при этом не похожи по составу резидентов: в «Архитекторе» больше баров, в «Третьем кластере» — кафе, а «Флигель» задуман, скорее, как площадка для проведения мероприятий и выставок. Это определяется в первую очередь просторной планировкой здания: кластер находится в бывшем заводе, производившем электронно-вычислительные машины. Арендная ставка в кластерах BS Group сравнительно невысокая — 700 рублей за метр. По словам Басалыгина, многие резиденты приходят «вообще без денег», а некоторые из них открываются впервые. — Конечно, мы стараемся управлять так, чтобы привлекать художников и в то же время не на «девятке» ездить. Но у нас нет как таковой прибыли — мы пытаемся окупить затраты, — рассказывает Басалыгин. — Если бы у нас не было партнерских строительных организаций, нам не привозили бы строительные материалы в кредит и прочие вещи на миллионы рублей, которые мы отдаем в рассрочку, — было бы очень тяжело действовать. Все проекты окупаются не за месяц и не за два — они должны просуществовать несколько лет: от трех и выше.
Рискованным такой бизнес делает и то, что недостаточно платежеспособными оказываются резиденты, представители творческих индустрий. Поэтому смена арендаторов в кластерах происходит достаточно часто. Если деятельность арендатора не окупается, он может покинуть пространство, тогда на его место ищут новый, более рентабельный проект. Иногда же отдельные резиденты в обход генерального арендатора заключают договор напрямую с собственником. Такая ситуация сложилась, например, в «Этажах», где «Зона действия» арендует пространство не у лофт-проекта, а у владельца здания, «Смольнинского хлебозавода». В таком случае, правда, вся ответственность за содержание помещения, коммунальные услуги ложится на резидента. — Создание креативного пространства — это маркетинговый ход, который позволяет привлечь внимание к проекту редевелопмента. Сами креативные пространства часто носят временный характер. Это характерно не только для Санкт-Петербурга, но и для Москвы, и для европейских городов. Это все продукт экономического развития, — рассуждает генеральный директор London Real Invest Зося Захарова. Как объясняет эксперт, многие собственники создают креативный кластер временно в том случае, если средств на полную реконструкцию здания недостаточно. Однако после они могут провести полную реконструкцию и сдавать площади по обычной рыночной стоимости. Правда, тогда арендовать их будут уже не творческие индустрии, а представители других сфер.
ТЕГИ: 
Если вы нашли опечатку, пожалуйста, сообщите нам. Выделите текст с ошибкой и нажмите Ctrl + Enter.

НОВОСТИ

все новости

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.