Как взять ипотечный кредит и выплатить его не разорившись? От выбора банка
до чтения договора
Как рассчитать сумму платежа и на чем сэкономить — в партнерском материале с «ЛенСпецСМУ»

«Бумага» в партнерстве с группой компаний «Эталон» рассказывает о том, как грамотно оформить ипотеку.

Что сделать вначале — найти квартиру или рассчитать кредит, на какие пункты в договоре стоит обратить внимание, зачем нужно страхование жизни и в чем разница между рассрочкой и ипотекой? Специально для «Бумаги» редактор портала о недвижимости Restate.ru Алексей Шишкин вместе с начальником отдела ипотеки АО «Эталон ЛенСпецСМУ» Еленой Зунделевич отвечает на главные вопросы о том, как купить квартиру в ипотеку.

С чего начать: найти квартиру или определить сумму кредита?

Одинаково эффективны оба варианта. Можно обратиться в банк и сделать примерный расчет суммы ипотеки, на которую удастся претендовать при покупке квартиры. Потом подобрать вариант покупки и подать документы в банк. Но при приобретении жилья у крупных компаний покупателю достаточно просто позвонить застройщику. Менеджер по продажам сделает примерный расчет платежей по ипотеке, подберет вариант покупки, расскажет о действующих условиях банков, примет заявку на кредит и направит ее в банк.

В какой банк обратиться, если ставки везде очень похожи?

При выборе банка необходимо учитывать предложенную программу в целом: процентную ставку, первый взнос, расходы на страхование.

Как клиент банка я могу ожидать лучших условий по ипотеке?

Как правило, по некоторым программам банков предоставляется дополнительная скидка по процентной ставке участникам зарплатных проектов. Но в последнее время для ведущих строительных компаний банки проводят и акции, по которым установлена минимальная фиксированная процентная ставка, — она не зависит от того, были ли вы клиентом банка прежде.

Как рассчитать, сколько денег я могу тратить на платеж по ипотеке?

Оцените свой бюджет. Из дохода вычтите обязательные выплаты: расходы на аренду жилья, коммунальные платежи, расходы на питание, транспорт, отдых, обучение и так далее. Остаток — ваш платеж по ипотеке. Если вы арендуете квартиру, то можно рассмотреть варианты покупки готового жилья. При покупке такой квартиры в ипотеку вы сразу получаете на нее собственность и заселяетесь, а значит, бывшие расходы на аренду пойдут на погашение ипотечного кредита.
У вас появляется возможность зарегистрироваться в новой квартире и вернуть налоговый вычет. Кроме того, некоторые застройщики принимают к оплате федеральные, городские субсидии и материнский капитал, проводят сделки по военной ипотеке. Если всё-таки вы решите покупать квартиру в строящемся доме, то некоторые банки предлагают программы по снижению материальной нагрузки на период строительства дома. Например, Сбербанк предлагает отсрочку в погашении основного долга до двух лет молодым семьям.

На что стоит обратить внимание в кредитном договоре, чтобы не переплачивать?

Необходимо прочитать кредитный договор полностью, так как это документ, который во многом определит состояние вашего бюджета на многие годы вперед. Следует обратить особое внимание на следующие разделы: процентная ставка; условия предоставления, возврата и погашения кредита; обязательства заемщика и ответственность за ненадлежащее исполнение условий договора; способы исполнения обязательств по договору (как осуществлять платежи по кредиту, за что вам предстоит платить).
Кроме того, необходимо проверить график платежей. Посмотреть, где и когда оформлять страхование, если оно предусмотрено вашим договором, а также что делать при наступлении страхового случая. Если у вас появляются малейшие вопросы, ответы на них необходимо уточнить у кредитного менеджера до подписания кредитного договора.

Банк «навязывает» страхование. Можно ли от него отказаться и сэкономить?

Страхование жизни не обязательно, но при отказе от него процентная ставка по ипотечному кредиту, как правило, выше в среднем на 1–1,5 %. Некоторые банки не требуют страхования жизни. Взяв квартиру в ипотеку, заемщик должен отдавать себе отчет в том, что в течение 15–20 лет ему придется выплачивать банку определенные суммы. При этом потеря работы, проблемы со здоровьем и прочие обстоятельства, которые могут привести к неплатежеспособности, не будут иметь значения.
Многие воспринимают страхование, которое требует банк, как удорожание кредита, не думая о том, что на самом деле это защита интересов самого заемщика. Поэтому каждый покупатель должен сам оценить, нужно страховаться или нет. При покупке квартиры, которая находится в собственности продавца, страхование от риска утраты объекта покупки обязательно.

Я планирую выплатить кредит досрочно. Возможно сделать это на выгодных условиях?

Заемщик вправе погашать ипотечный кредит досрочно без штрафных санкций. В ведущих банках, таких как Сбербанк, ВТБ 24, «Санкт-Петербург», при подаче заявления на досрочное погашение возможно как уменьшение платежа, так и срока кредитования.

Выгодна ли ипотека с нулевым первым взносом и как ее получить?

Действительно, некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса. Но ставка по кредиту для таких программ будет примерно на 2 % выше средней по рынку. Отказываясь от первого взноса, банк принимает на себя риски, которые покрываются дополнительным процентом. Некоторые крупные участники рынка ипотечного кредитования также предъявляют к «нулевым» заемщикам более жесткие требования: у них должна была положительная кредитная история, причем именно по ипотеке.

Программа господдержки ипотеки закончилась. Может, не стоит сейчас брать кредит?

На сегодняшний день программа господдержки закончилась, но для нескольких крупнейших застройщиков банки предлагают процентные ставки даже ниже субсидированных.

Чем рассрочка отличается от ипотеки и когда стоит ей воспользоваться?

Покупая квартиру в рассрочку от застройщика, вам не нужно собирать пакет документов, а застройщик не будет оценивать вашу платежеспособность. Но так как большинство строительных компаний могут себе позволить рассрочку только на этапе возведения дома, то платежи по рассрочке будут гораздо больше платежей по ипотеке.
Некоторые компании, включая «Эталон ЛенСпецСМУ», могут себе позволить рассрочки и после сдачи жилых комплексов в эксплуатацию, однако в Петербурге таких застройщиков очень немного. В некоторых проектах доступна рассрочка до 8 лет.